因優(yōu)先購買權(quán)發(fā)生的糾紛如何處理
在房屋買賣中，買賣雙方?jīng)]有爭議，但是，由于在雙方買賣之前有第三人或者是由于是該房產(chǎn)的共有人或者是正在承租該房產(chǎn)，這些人在一定情況下依雙方的約定或者依法律的規(guī)定，在產(chǎn)權(quán)人出賣該房時，享有同等條件下的優(yōu)先于他人購買的權(quán)利。稱之為優(yōu)先購買權(quán)，簡稱先買權(quán)。
1、約定先買權(quán)案件的處理。在有些情況下，房屋的產(chǎn)權(quán)人與租賃方約定在該房屋出賣時，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。如果因此而發(fā)生糾紛，在同等條件下，應(yīng)該支持承租人的先買權(quán)。但是，應(yīng)當(dāng)注意，如果房屋的產(chǎn)權(quán)人將產(chǎn)權(quán)作了抵押，承租人在購買房屋時，必須取得抵押權(quán)人的同意。如果抵押權(quán)人不同意，則這種優(yōu)先購買權(quán)不得行使。
2、法定先買權(quán)案件的處理。法定先買權(quán)不是雙方約定的，而是基于法律的規(guī)定而產(chǎn)生的。即只要雙方有一定的關(guān)系如共有或者雙方有承租關(guān)系。在這種情況下，一旦產(chǎn)權(quán)人要出賣房屋，承租人或者共有人就產(chǎn)生了在同等條件下的先買權(quán)。如1997年9月10日馬某與某公司簽訂了承租其103號房屋的合同，雙方約定租期5年，租金7萬余元。合同簽訂后雙方交付了房屋和租金。1998年2月某公司又與第三人簽訂了商品房銷售合同，以360000萬價格將該房出賣，第三人在交付房款后于同年9月辦理了私人房產(chǎn)證。馬某知道后向法院起訴申請宣告某公司與第三人的買賣合同無效并準(zhǔn)許自己有優(yōu)先購買權(quán)。法院經(jīng)審理認(rèn)為，國務(wù)院《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第11條規(guī)定：“房屋所有人出賣出租房屋須提前三個月通知承租人。在同等條件下承租人有優(yōu)先購買權(quán)。”在此案中某公司沒有證據(jù)證明曾經(jīng)提前三個月通知承租人，因此，某公司和第三人的買賣合同無效，其買賣行為應(yīng)予撤銷。馬某在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。
3、正確認(rèn)定優(yōu)先購買權(quán)的“同等條件”。所謂“同等條件”是指雙方簽訂買賣合同所約定購買房屋的主要條件。應(yīng)該包括價款數(shù)額、價款交付時間、交付次數(shù)、交付方式。價款數(shù)額好比較，看誰出價格高即可。但在相同價格情況下，是一次性交款還是分期交款；是在短期內(nèi)交款還是需要較長時間；是交現(xiàn)金還是以物易物，或一部分現(xiàn)金一部分物品都有不同的作用。在這些情況下何為同等條件，即有出賣人的理解又有普通大眾的理解，應(yīng)該加以綜合判斷。比如產(chǎn)權(quán)人賣房時買房人出10000元，并約定一次性付款，那么，承租人也必須出價10000元，且一次性付款才能獲得優(yōu)先購買權(quán)，如承租人不能一次性付款，那么你即使出11000元也不能算同等條件。如果買房人約定分期付款，優(yōu)先購買權(quán)人也可以分期付款但如產(chǎn)權(quán)人要求優(yōu)先權(quán)人提供擔(dān)保，應(yīng)該認(rèn)為是適當(dāng)?shù)摹Ｒ驗(yàn)椋a(chǎn)權(quán)人同意購房人分期付款是基于其信用。如果，對優(yōu)先權(quán)人的信用有異議，令其提供擔(dān)保應(yīng)該認(rèn)為合理合法。因?yàn)槿酥g的信用度和產(chǎn)權(quán)人對你的信任度是不同的。此外，同等條件還包括購買人對產(chǎn)權(quán)人的從給付義務(wù)。如購買人在購買時還約定辦理房契的費(fèi)用由購買人承擔(dān)，那么優(yōu)先權(quán)人也應(yīng)該同意承擔(dān)此費(fèi)用才算是同等條件。還有的購買人在約定購買房產(chǎn)時，從互利互惠的角度出發(fā)還自愿優(yōu)惠賣給產(chǎn)權(quán)人需要的生產(chǎn)機(jī)器，而優(yōu)先權(quán)人不能提供此條件，不能視為同等條件。但優(yōu)先權(quán)人如能補(bǔ)充購買人購買此種機(jī)器的差價，并保證質(zhì)量，應(yīng)視為同等條件。
4、準(zhǔn)確掌握優(yōu)先權(quán)行使的時間。優(yōu)先權(quán)應(yīng)該在一定時間內(nèi)行使。因?yàn)槿绻辉谝欢〞r間內(nèi)行使，會使他人的買賣關(guān)系處于不穩(wěn)定狀態(tài)，不利于社會經(jīng)濟(jì)秩序的穩(wěn)定。因此，產(chǎn)權(quán)人在出賣房屋時應(yīng)該通知優(yōu)先權(quán)人，優(yōu)先權(quán)人在接到通知后應(yīng)該在一定時間內(nèi)做出是否行使優(yōu)先權(quán)的表示。這個一定時間多長？我國法律沒有明確的規(guī)定。有人主張可以以15日為限，似可以采納。但有的產(chǎn)權(quán)人不對優(yōu)先人通知，優(yōu)先人應(yīng)該在什么期限內(nèi)行使該權(quán)利呢？對此，目前也沒有明確規(guī)定。對此是否可以分兩種情況，一種是從優(yōu)先權(quán)人知道時算，如產(chǎn)權(quán)人已經(jīng)明確告之已經(jīng)將房賣與他人或者購買人明確告之自己已經(jīng)購買了該房。這種情況可以以15日為限，即從知道后第二天算起15日行使優(yōu)先權(quán)，向?qū)Ψ教岢稣埱蠡蛳蚍ㄔ禾岢銎鹪V。第二種情況為不知道的，似可以以一年為限，即從產(chǎn)權(quán)人與購買人訂立有效買賣合同之日起計算。在此一年之內(nèi)，優(yōu)先權(quán)人可以行使優(yōu)先權(quán)，否則，優(yōu)先權(quán)即歸于消滅。
