隨著住房消費(fèi)的不斷升溫，“二手房”買(mǎi)賣(mài)日趨頻繁，由于購(gòu)買(mǎi)“二手房”要比購(gòu)買(mǎi)新商品房復(fù)雜，由此引發(fā)的“二手房”買(mǎi)賣(mài)糾紛也屢見(jiàn)不鮮。究其原因，大多數(shù)是因?yàn)橘?gòu)買(mǎi)者在買(mǎi)房時(shí)為圖省事、怕麻煩，忽視對(duì)房屋權(quán)屬的審查，以及為少交稅費(fèi)，未及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記手續(xù)所致。因此，筆者提醒準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)“二手房”的消費(fèi)者要注意從以下幾個(gè)方面對(duì)買(mǎi)賣(mài)房屋的權(quán)屬等進(jìn)行審查：
一是審查房屋是否具有合法的產(chǎn)權(quán)。
通過(guò)房產(chǎn)管理部門(mén)看產(chǎn)權(quán)有無(wú)爭(zhēng)議，防止假產(chǎn)權(quán)證，避免“一房多賣(mài)”，或是無(wú)證的違章建筑。
二是審查房屋產(chǎn)權(quán)的真正歸屬。
看產(chǎn)權(quán)證上業(yè)主姓名與售房者身份證是否一致，有無(wú)其他共有人。防止無(wú)權(quán)的人或者是部分產(chǎn)權(quán)人未經(jīng)其他共有人同意擅自出售房屋。如果是夫妻或家庭成員共有的，或繼承人共有的房屋，那么買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人共同簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。共有人不能到場(chǎng)的，應(yīng)由其出具公證委托書(shū)。因?yàn)橐勒辗梢?guī)定，未經(jīng)共有人同意，部分共有人擅自轉(zhuǎn)讓共有財(cái)產(chǎn)所簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同一般是無(wú)效的。
三是審查房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移是否受到限制。
看房屋有無(wú)被司法機(jī)關(guān)查封，有無(wú)被抵押，是否是允許上市交易的經(jīng)濟(jì)適用房，近期是否被列入拆遷范圍等。房屋的用途是民用還是商用。土地使用權(quán)是出讓的還是劃撥的，出讓土地使用年限還有多長(zhǎng)，是否劃算，是否是農(nóng)村集體土地，因?yàn)楝F(xiàn)行法律法規(guī)還不允許城市居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村集體土地上所建的房屋。
四是實(shí)地查看房屋的現(xiàn)狀。
看房屋的坐落與產(chǎn)權(quán)證的登記是否一致,登記面積與實(shí)際面積大體是否相當(dāng)，房屋的結(jié)構(gòu)質(zhì)量、通風(fēng)采光、供電、供水、供氣、交通狀況等是否理想。
五是審查房屋是否存在租賃關(guān)系。
如果買(mǎi)房時(shí)，房主與第三人還存在著租賃關(guān)系,在此情況下，買(mǎi)受人雖然能取得房屋產(chǎn)權(quán)，卻有可能因租賃期未滿(mǎn)而無(wú)法入住；或買(mǎi)賣(mài)合同可能因?yàn)榍址噶顺凶馊说膬?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)而被撤銷(xiāo)，從而陷入訴訟糾紛之中。
如果購(gòu)房者注意對(duì)上述情況的審查就可以大大降低購(gòu)房的風(fēng)險(xiǎn)。此外還要注意及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記。因?yàn)橐勒铡段餀?quán)法》的規(guī)定,房屋作為不動(dòng)產(chǎn),其物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力，未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。同時(shí)，對(duì)房屋的價(jià)款要盡量在產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)之后再交付，必要時(shí)可以以提存的方式辦理房屋價(jià)款的給付，以確保交易安全。
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