導(dǎo)讀：凡是總有例外，房屋租賃稅的認(rèn)定也有其例外的特殊情形，比如說(shuō)“購(gòu)房回租”轉(zhuǎn)租的全額計(jì)稅等。這些特殊情況的認(rèn)定與房屋租賃稅的認(rèn)定原則有什么關(guān)系呢?請(qǐng)看下文：
一、房屋租賃稅認(rèn)定的特殊情形
(一)“購(gòu)房回租”等形式應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征稅。
《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從事“購(gòu)房回租”等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》(國(guó)稅函[1999]144號(hào))規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司采用“購(gòu)房回租”、“抵押擔(dān)保”和“存單購(gòu)房”等形式，進(jìn)行促銷經(jīng)營(yíng)活動(dòng)(即與購(gòu)房者簽訂“商品房買賣合同書”，將商品房賣給購(gòu)房者;同時(shí)，根據(jù)合同約定的期限，在一定時(shí)期后，又將該商品房購(gòu)回)，根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司和購(gòu)房者均應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。也就是說(shuō)，對(duì)于參與這種形式的購(gòu)房者，在合同約定的期限內(nèi)收到的“租賃收入”應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”行為計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。
(二)收取固定收入行為視同房屋出租。
《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于以不動(dòng)產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)投資入股收取固定利潤(rùn)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》(國(guó)稅函[1997]490號(hào))規(guī)定，以不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)投資入股，收取固定利潤(rùn)的，屬于將場(chǎng)地、房屋等轉(zhuǎn)讓他人使用的業(yè)務(wù)，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)”稅目中“租賃業(yè)”項(xiàng)目征收營(yíng)業(yè)稅。
另外，《國(guó)(國(guó)稅函[2006]478號(hào))家稅務(wù)總局關(guān)于酒店產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營(yíng)業(yè)主稅收問(wèn)題的批復(fù)》規(guī)定，酒店產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營(yíng)業(yè)主在約定的時(shí)間內(nèi)提供房產(chǎn)使用權(quán)與酒店進(jìn)行合作經(jīng)營(yíng)，如房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)并未歸屬新的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，業(yè)主按照約定取得的固定收入和分紅收入均應(yīng)視為租金收入，根據(jù)有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)按照“服務(wù)業(yè)——租賃業(yè)”征收營(yíng)業(yè)稅，按照財(cái)產(chǎn)租賃所得項(xiàng)目征收個(gè)人所得稅。
(三)房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)租的要全額計(jì)稅。
《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)[1995]76號(hào))第五條規(guī)定，單位和個(gè)人將承租的場(chǎng)地、物品、設(shè)備等再轉(zhuǎn)租給他人的行為也屬于租賃行為，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)”稅目中“租賃業(yè)”項(xiàng)目征收營(yíng)業(yè)稅。即需要按全額繳納營(yíng)業(yè)稅。
二、房屋租賃稅的認(rèn)定原則
房屋租金收入的認(rèn)定是房屋租賃稅費(fèi)計(jì)征的核心問(wèn)題。房屋租金收入的認(rèn)定主要有兩個(gè)原則：一是合同租金與指導(dǎo)租金孰高原則，二是核定租金原則。
1、同租金與指導(dǎo)租金孰高原則
《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋租賃條例》第十五條規(guī)定：“稅務(wù)部門和區(qū)主管機(jī)關(guān)征收有關(guān)稅金或者收取房屋租賃管理費(fèi)時(shí)，以指導(dǎo)租金作為計(jì)算基數(shù);租賃合同約定的租金高于指導(dǎo)租金時(shí)，以合同約定的租金為計(jì)算基數(shù)”。
2、定租金收入原則
以深圳寶安區(qū)為例，《寶安區(qū)私人房屋租賃稅費(fèi)征收管理暫行辦法》把寶安區(qū)私人房屋分為居民自建房和居民非自建房、集資房三類進(jìn)行分類管理。居民非自建房、集資房采用合同租金與指導(dǎo)租金孰高原則確定租金收入。除對(duì)需要按實(shí)際租金收入開(kāi)具發(fā)票的居民自建出租房按合同租金與指導(dǎo)租金孰高原則確定租金收入外，其它居民自建房采用核定方式確定租金收入。這種采用核定方式認(rèn)定的租金稱為核定租金。
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