【事件經(jīng)過】
劉某是廬陽(yáng)區(qū)三孝口街道某小區(qū)居民。2012年9月，劉某和古某簽訂了房屋租賃合同，約定租期為三年，自2012年9月至2015年9月。2014年8月，古某將該房屋賣給了楊某并辦理了不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。楊某不愿意繼續(xù)將房屋出租給劉某，于是要求劉某搬離該房屋。9月2日，三方當(dāng)事人來到廬陽(yáng)區(qū)三孝口司法所申請(qǐng)調(diào)解。
工作人員在了解情況后，立即組織三方當(dāng)事人進(jìn)行調(diào)解。在工作人員耐心的調(diào)解下，9月8日，三方最終達(dá)成協(xié)議：劉某繼續(xù)承租楊某的房屋，租金支付給楊某。
【法律解讀】
根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百二十九條的規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。”此即買賣不破租賃。所謂買賣不破租賃，又稱所有權(quán)變動(dòng)不破租賃，指在租賃期間，租賃物的所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)，由新所有權(quán)人法定承受該租賃合同。買賣不破租賃的構(gòu)成要件包括：(1)租賃合同有效;(2)租賃期間內(nèi)，租賃物的所有權(quán)因買賣、互易、贈(zèng)與、投資、繼承、遺贈(zèng)、企業(yè)合并等原因發(fā)生變動(dòng)。它的效力使買受人所取得的對(duì)于租賃房屋的所有權(quán)，受到承租人對(duì)于該房屋用益權(quán)的抗辯，從而不能使租賃關(guān)系被破除而終止，租賃關(guān)系仍然存在，承租人對(duì)于房屋的用益權(quán)不受買賣效力的影響。本案中，劉某和古某的房屋租賃合同在先且依法有效，租賃期間，古某將房屋賣給楊某，因此，承租人劉某有權(quán)繼續(xù)租賃該房屋，承租人的利益應(yīng)該受到法律的保護(hù)，楊某無(wú)權(quán)要求劉某搬離，但是有權(quán)要求承租人劉某支付租金。
專家提醒，買賣不破租賃能夠保持租賃關(guān)系的穩(wěn)定，使得承租人在租賃期間可以放心大膽地持續(xù)利用租賃物，從而發(fā)揮租賃物的最大功能和效用。同時(shí)，承租人在遇到他人侵犯自己合法權(quán)益的時(shí)候，應(yīng)保持冷靜，依法維護(hù)自己的合法權(quán)益。
