甲于2000年1月向乙借款20萬(wàn)元人民幣，約定借期1年，并將自己擁有的一套價(jià)值25萬(wàn)元兩居室抵押給了乙，同時(shí)就該抵押行為向有關(guān)部門(mén)進(jìn)行了登記。2000年4月甲的愛(ài)人又分得一處住房，故甲由已經(jīng)設(shè)定抵押的房產(chǎn)搬出，遷入新居。后甲覺(jué)得閑置一套住房有點(diǎn)可惜，不如將其出租，這樣也可以多點(diǎn)收入以貼補(bǔ)家用，于是將房子出租給了丙。2001年1月甲的借款到期，乙多次催促其償還，但是甲在生意上不景氣，根本無(wú)力償還20萬(wàn)元借款，于是乙向其主張抵押權(quán)，要求將其抵押的房產(chǎn)拍賣(mài)，并訴諸法院，法院判決將甲房產(chǎn)拍賣(mài)，甲也無(wú)異議。但在執(zhí)行該房產(chǎn)的過(guò)程中，承租人丙提出了異議，認(rèn)為該租房協(xié)議有效，自己也按約交納了房租，認(rèn)為即便是房屋被拍賣(mài)，自己也有權(quán)繼續(xù)租住該房屋。丙的要求合法嗎?
意見(jiàn)分歧：
一、丙的要求合法，因?yàn)榈盅簷?quán)的實(shí)現(xiàn)是一種所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的行為，類(lèi)似于買(mǎi)賣(mài)行為，根據(jù)“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的民法原則，即便甲的房屋被變賣(mài)，丙也可以繼續(xù)租住甲的房屋。
二、丙的要求違法，因?yàn)榈盅簷?quán)設(shè)定在先，抵押權(quán)屬物權(quán)的范疇，而租賃形成的是一般債權(quán)關(guān)系，根據(jù)“物權(quán)優(yōu)于債權(quán)”的民法原則，丙的要求違法，應(yīng)盡早清退房屋。三、丙的要求不能籠統(tǒng)地說(shuō)是合法還是違法，應(yīng)該看甲在將房屋出租給丙時(shí)，是否通知了乙并取得他的同意，如果取得了乙的同意則有效，否則無(wú)效。
“本案涉及到我國(guó)《擔(dān)保法》的空白，即‘抵押權(quán)對(duì)租賃關(guān)系的影響’。”律師分析認(rèn)為，根據(jù)民法理論及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)法律原則，一般認(rèn)為如果抵押實(shí)現(xiàn)時(shí)，后來(lái)抵押權(quán)設(shè)立的租賃是否應(yīng)當(dāng)解除。根據(jù)本案事實(shí)甲乙之間的抵押關(guān)系設(shè)立在先，甲丙之間的租賃關(guān)系設(shè)立在后，甲的房屋被拍賣(mài)或變賣(mài)，根據(jù)物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的民法原則，租賃關(guān)系應(yīng)予以解除。反之，如果在抵押之前，甲的房屋已經(jīng)出租給了丙，在甲將其把房屋抵押給了乙的事實(shí)書(shū)面告知了乙的前提下，該租賃關(guān)系繼續(xù)有效，同時(shí)在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，即甲的房產(chǎn)被拍賣(mài)時(shí)，在同等價(jià)值條件下丙有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
相關(guān)案例：
問(wèn)：某公司破產(chǎn)后，其房產(chǎn)被法院查封扣押，法院又將房產(chǎn)拍賣(mài)給我，我支付90多萬(wàn)元房款給法院。在我行使房產(chǎn)權(quán)利時(shí)，被房屋承租人告上法庭，現(xiàn)在，中級(jí)法院以基層法院沒(méi)有提前三個(gè)月通知承租人為由，將我與基層法院的買(mǎi)賣(mài)協(xié)議撤銷(xiāo)。請(qǐng)問(wèn)，我應(yīng)如何維護(hù)自己的合法權(quán)益?
答：我國(guó)《合同法》第二百三十條規(guī)定： 出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。
《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國(guó)民法通則》若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)》第118條：出租人出賣(mài)出租房屋，應(yīng)提前三人月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣(mài)房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。
《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行中拍賣(mài)、變賣(mài)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》 第十四條規(guī)定： 人民法院應(yīng)當(dāng)在拍賣(mài)五日前以書(shū)面或者其他能夠確認(rèn)收悉的適當(dāng)方式，通知當(dāng)事人和已知的擔(dān)保物權(quán)人、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人或者其他優(yōu)先權(quán)人于拍賣(mài)日到場(chǎng)。 優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人經(jīng)通知未到場(chǎng)的，視為放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。 租賃出去的房屋在出賣(mài)時(shí)應(yīng)當(dāng)提前3個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。而人民法院在拍賣(mài)扣押的房屋時(shí)，同樣需要通知優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人即承租人。如果沒(méi)有通知，承租人即可以申請(qǐng)人民法院宣告房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。因此，中級(jí)法院宣告買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效是正確。 我國(guó)《拍賣(mài)法》四十條規(guī)定： 買(mǎi)受人未能按照約定取得拍賣(mài)標(biāo)的的，有權(quán)要求拍賣(mài)人或者委托人承擔(dān)違約責(zé)任。買(mǎi)受人未按照約定受領(lǐng)拍賣(mài)標(biāo)的的，應(yīng)當(dāng)支付由此產(chǎn)生的保管費(fèi)用。由于人民法院的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致你無(wú)法取得拍賣(mài)房屋，因此你有權(quán)要求法院承擔(dān)賠償責(zé)任。
