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    房屋租賃糾紛:承租人的同住人利益保護(hù)糾紛的處理
    發(fā)布時(shí)間:2017-06-10 09:10:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:987 ℃

      房屋租賃糾紛:承租人的同住人利益保護(hù)糾紛的處理
      加強(qiáng)對(duì)合同同住人保護(hù)的必要性,這是根據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則以及租賃合同性質(zhì)而產(chǎn)生的。保護(hù)承租人的同住人是租賃合同的一項(xiàng)附隨義務(wù)。對(duì)承租人的同住人的保護(hù)義務(wù)涉及附保護(hù)第三人作用合同制度。附保護(hù)第三人作用合同制度為德國(guó)判例法所首創(chuàng),至《美國(guó)統(tǒng)一商法典》而發(fā)展完善,《美國(guó)統(tǒng)一商法典》中第2-318條所規(guī)定的利益第三人擔(dān)保責(zé)任堪稱附保護(hù)第三人作用合同的典范。該規(guī)定由于較好地貫徹了民法的誠(chéng)實(shí)信用原則,同時(shí)又合理地保護(hù)了第三人的利益,備受各國(guó)重視。
      附保護(hù)第三人作用合同,是指特定合同一經(jīng)成立,不僅在合同當(dāng)事人雙方間產(chǎn)生權(quán)利義務(wù)關(guān)系,同時(shí),債務(wù)人對(duì)于與債權(quán)人具有特殊關(guān)系的第三人,也應(yīng)負(fù)有照顧、保護(hù)、通知等義務(wù),債務(wù)人違反此項(xiàng)義務(wù)時(shí),就該對(duì)特定范圍的人所遭受的損害,也應(yīng)依照合同法的原則,負(fù)賠償責(zé)任。附隨義務(wù)主要目的,在于加強(qiáng)保護(hù)與債權(quán)人具有特殊關(guān)系的第三人的利益。依照誠(chéng)實(shí)信用原則以及合同的目的,合同上的注意、保護(hù)義務(wù),不僅對(duì)合同相對(duì)人存在,而且也應(yīng)延伸擴(kuò)張到與相對(duì)人有特定關(guān)系的第三人。即合同上的保護(hù)、注意義務(wù),原則上應(yīng)延伸到因與債權(quán)人的關(guān)系而與債務(wù)人的給付發(fā)生接觸,而債權(quán)人對(duì)其負(fù)有照顧及保護(hù)的人。房屋租賃合同中,與承租人共同居住的人(即同住人)并不是合同的當(dāng)事人,出租人對(duì)其不負(fù)有給付義務(wù),僅負(fù)有一定的注意及保護(hù)義務(wù),該同住人除債務(wù)人違反此項(xiàng)義務(wù)(附隨義務(wù))時(shí)得依合同原則請(qǐng)求賠償外,并無(wú)合同上的給付請(qǐng)求權(quán)。出租人對(duì)同住人基于合同承擔(dān)損害賠償責(zé)任的原因,首先,出租人應(yīng)能認(rèn)識(shí)到合同相對(duì)人對(duì)同住人的安全具有如同對(duì)自己安全一樣的信賴。日常生活中,同住人與承租人具有十分密切的特殊關(guān)系,債務(wù)人基于合同對(duì)債權(quán)人負(fù)有注意、保護(hù)等附隨義務(wù)時(shí),顯然應(yīng)當(dāng)注意到同住人的存在。出租人對(duì)與承租人關(guān)系密切的同住人,自然也應(yīng)當(dāng)負(fù)注意、保護(hù)等附隨義務(wù),出租人違反合同義務(wù),不僅會(huì)給承租人造成損害,而且會(huì)及于同住人。其次,基于合同之訴提起損害賠償,更有利于對(duì)同住人利益的保護(hù),僅依侵權(quán)之訴起訴,對(duì)同住人保護(hù)不夠周全。選擇合同之訴,還是侵權(quán)之訴,對(duì)當(dāng)事人具有不同意義。具體體現(xiàn)在:
      1.歸責(zé)原則不同。違約責(zé)任適用嚴(yán)格責(zé)任,不論合同當(dāng)事人是否具有故意或過(guò)失,只要當(dāng)事人未按約履行義務(wù),而且不具有有效的抗辯事由,就必須承擔(dān)違約責(zé)任;而侵權(quán)責(zé)任在各國(guó)法律中通常是以過(guò)錯(cuò)責(zé)任為歸責(zé)的一般原則的,我國(guó)基本上采納了這種做法。
      2.舉證責(zé)任不同。在合同責(zé)任中,承租人對(duì)租賃合同不履行的歸責(zé)事由,不負(fù)舉證責(zé)任,而出租人必須證明其沒(méi)有過(guò)錯(cuò),否則,將推定他有過(guò)錯(cuò)而承擔(dān)責(zé)任;在侵權(quán)責(zé)任中,被害人對(duì)加害人的過(guò)失、故意,應(yīng)負(fù)舉證責(zé)任。“舉證之所在,敗訴之所在”。因此,舉證責(zé)任的不同,直接關(guān)系到當(dāng)事人的利益。
      3.訴訟時(shí)效期間不同。大多數(shù)國(guó)家的民法典對(duì)合同之訴和侵權(quán)之訴規(guī)定了不同的時(shí)效期間,在我國(guó)則原則上是一致的,但《民法通則》第一百三十六條對(duì)于人身?yè)p害的侵權(quán)請(qǐng)求權(quán),采取一年的短期時(shí)效,因此,對(duì)于同住人而言,選擇合同之訴,更為有利。在加害于承租人或同住人的情況下法律只允許同住人提起侵權(quán)之訴,那么對(duì)同住人的保護(hù)是不周全的,甚至?xí)斐刹缓侠淼慕Y(jié)果。由此可見(jiàn),將承租人的同住人,納入《合同法》保護(hù)范圍實(shí)有必要。現(xiàn)有法律、法規(guī)均提到承租人的共同居住人,而沒(méi)有確定其范圍。對(duì)于“同住人”的界定,實(shí)務(wù)界很不統(tǒng)一。同住人其實(shí)質(zhì)就是受契約保護(hù)的“第三人”。依德國(guó)學(xué)者拉倫茲的見(jiàn)解,其范圍應(yīng)限于因與債權(quán)人具有特殊利害關(guān)系而債務(wù)人的給付亦對(duì)之發(fā)生關(guān)聯(lián)之人。換言之,其范圍應(yīng)限于因債務(wù)人之給付受影響,而債權(quán)人對(duì)其禍福基于親屬、勞工、雇傭、租賃等具有人格法上性質(zhì)的關(guān)系,對(duì)其負(fù)有保護(hù)、照顧義務(wù)的人。如債權(quán)人的妻兒、同住人、客人、受雇人。我們認(rèn)為,應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格把握同住人的范圍,以免對(duì)出租人要求過(guò)于苛刻,使其承受過(guò)重的負(fù)擔(dān)。
      根據(jù)我國(guó)《合同法》第二百三十四條的規(guī)定,承租人生前的同住人有權(quán)承受承租權(quán)。承租人在租賃期死亡,其生前的同住人享有因租賃合同而產(chǎn)生的權(quán)利,同時(shí)要履行原合同的義務(wù)。同住人繼承租賃權(quán)后,其享有的權(quán)利與承租人無(wú)異,承擔(dān)的義務(wù)亦同。此類房屋租賃糾紛主要發(fā)生在同住人承受租賃權(quán)的過(guò)程中,即出租人侵害同住人的租賃權(quán)。如何認(rèn)定出租人侵害同住人的租賃權(quán)?我們認(rèn)為,只要有以下幾種情形就可以認(rèn)定出租人侵害同住人的租賃權(quán):(1)承租人死后,出租人不經(jīng)通知承租人的同住人堅(jiān)持收回或者另租他人的;(2)無(wú)視承租人的同住人繼續(xù)承租原房屋的請(qǐng)求,堅(jiān)持收回或者另租他人的。

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