與房屋租賃糾紛有關(guān)的常見(jiàn)法律問(wèn)題
1、承租人擅自轉(zhuǎn)租房屋
承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。
承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租租賃房屋，但未及時(shí)提出異議的，視為同意轉(zhuǎn)租。
未經(jīng)出租人同意，承租人轉(zhuǎn)租租賃房屋，出租人解除房屋租賃合同時(shí)，要求承租人返還向第三人收取的超出出租人應(yīng)收租金部分的利益的，人民法院應(yīng)予支持。
2、承租人逾期支付租金
承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付租金或者延遲支付租金，出租人可以要求承租人在合理的期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
合理的期限是：
住宅用房承租人累計(jì)三個(gè)月未支付租金，經(jīng)出租人催告后，在十五日內(nèi)仍未支付的;
經(jīng)營(yíng)用房承租人累計(jì)六個(gè)月未支付租金，經(jīng)出租人催告后，在一個(gè)月內(nèi)仍未支付的;
3、正常使用租賃物產(chǎn)生的損耗
根據(jù)合同法的規(guī)定：承租人按照約定的方式或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物收到損耗的，不承擔(dān)損害賠償責(zé)任。
4、租賃期間內(nèi)，出租人出賣房屋
租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。
承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣人之前的合理期限內(nèi)，通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。出租人出賣租賃房屋侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，承租人要求出租人賠償損失的，受法律的保護(hù)。
承租人以出租人與第三人之間惡意串通，侵害其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，要求確認(rèn)出租人與第三人之間的房屋買(mǎi)賣合同無(wú)效的，人民法院應(yīng)予支持。
出租人與第三人之間的房屋買(mǎi)賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷的，承租人要求按第三人購(gòu)買(mǎi)房屋的同等條件購(gòu)買(mǎi)的，人民法院不予支持，但出租人同意的除外。
5、不定期租賃合同
租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒(méi)有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。
當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒(méi)有約定或者約定不明確，依照合同法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。
租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。當(dāng)事人未采用書(shū)面形式的，視為不定期租賃。
不定期租賃的話，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同。
6、承租人死亡
承租人在租賃期間內(nèi)死亡的，與其生前共同生活的人，可以按照原租賃合同租賃該房屋。
7、租賃物的維修義務(wù)
承租人在租賃物需要維修時(shí)可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)減少租金或者延長(zhǎng)租期。
8、對(duì)租賃物的裝潢、添附
承租人經(jīng)出租人同意，可以對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。經(jīng)出租人同意，承租人對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修的，房屋租賃合同履行期間屆滿后，承租人要求出租人補(bǔ)償裝飾裝修損失的，人民法院不予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。
承租人未經(jīng)過(guò)出租人同意，對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。未經(jīng)出租人同意，承租人對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修，出租人要求承租人承擔(dān)違約責(zé)任或者侵權(quán)損害賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持，但出租人知道或應(yīng)當(dāng)知道承租人裝飾裝修而未提出異議的除外。
房屋租賃合同解除或者租賃期限屆滿，承租人或者次承租人返還租賃房屋后，其無(wú)法回收的物品仍然具有使用價(jià)值，出租人接受的，應(yīng)當(dāng)按照重置折舊價(jià)對(duì)承租人或者次承租人予以補(bǔ)償。
9、出租人提出解除租賃合同
承租人有下列違約情形之一，出租人要求解除租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持：
(1)承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。轉(zhuǎn)租包括將租賃房屋整體或者部分轉(zhuǎn)租的;出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租租賃房屋，但未及時(shí)提出異議的，視為同意轉(zhuǎn)租。
(2)未按照合同約定的用途使用租賃房屋，或未經(jīng)出租人同意擅自改變房屋結(jié)構(gòu)，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予糾正或恢復(fù)原狀的;
(3)承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
住宅用房承租人累計(jì)三個(gè)月未支付租金，經(jīng)出租人催告后，在十五日內(nèi)仍未支付的;
經(jīng)營(yíng)用房承租人累計(jì)六個(gè)月未支付租金，經(jīng)出租人催告后，在一個(gè)月內(nèi)仍未支付的;
(4)法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定的其他情形。
10、承租人可以解除合同的幾種情況
出租人有下列違約情形之一，承租人請(qǐng)求解除房屋租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持：
(1)租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人仍然可以隨時(shí)解除合同。
(2)因不可規(guī)責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損失滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金;因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。
(3)未按照合同約定期限交付房屋，經(jīng)承租人催告后，經(jīng)營(yíng)用房在兩個(gè)月內(nèi)仍未交付的，住宅用房在十五日內(nèi)仍未交付的;
(4)交付的房屋不符合約定的使用條件，無(wú)法使用或者嚴(yán)重影響經(jīng)營(yíng)的;
(5)法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定的其他情形。
11、出租人違約導(dǎo)致租賃合同解除
因出租人的違約行為導(dǎo)致房屋租賃合同解除，承租人要求出租人賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。
承租人要求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值，且該裝飾裝修系經(jīng)出租人同意的，人民法院應(yīng)予支持;該裝飾裝修未經(jīng)出租人同意的，人民法院不予支持，但出租人知道或應(yīng)當(dāng)知道承租人對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修而未提出異議的除外。
因出租人違約行為導(dǎo)致房屋租賃合同解除的，承租人可以要求出租人賠償其租金差價(jià)損失及相關(guān)費(fèi)用。租賃房屋用于商業(yè)用途的，承租人還可要求出租人賠償其合理期間內(nèi)的經(jīng)營(yíng)損失，但最長(zhǎng)不得超過(guò)六個(gè)月。
12、租賃合同的有效性
房屋未取得房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)，但有合法建設(shè)手續(xù)的租賃合同有效，不具有合法建設(shè)手續(xù)的房屋租賃合同無(wú)效。
房屋未取得房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)的，要求確認(rèn)房屋租賃合同無(wú)效的，人民法院不予支持，但未取得合法建設(shè)手續(xù)無(wú)法領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書(shū)的除外。
