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房屋租賃糾紛中的優(yōu)先購買權
發(fā)布時間:2017-10-05 06:05:00作者: 上海律師網瀏覽量:2,837 ℃

承租人對承租的房屋,享有在同等條件下優(yōu)先購買的權利,這是法律賦予承租人優(yōu)先購買權的規(guī)定。但是,在租賃糾紛中,承租人對于優(yōu)先購買權仍有許多的不解和疑問,本律師結合已辦理的諸多房地產案例,對老百姓最關心的幾個法律問題,分述如下: 一、租賃合同未經登記,對承租 人的優(yōu)先購買權有何影響?事實上,有的當事人為逃避稅收或者減少麻煩,往往不去相關部門登記備案租賃合同,這種情況為數不少。本律師認為,作為一項法定權利,承租人的優(yōu)先購買權不應以登記與否而影響其效力。但是,未經登記的租賃合同,如果出租人已將房屋轉讓給他人的,一旦房屋所有權發(fā)生變更,除非能夠證明他人是惡意的,否則,承租人便不能再以優(yōu)先購買權為由優(yōu)先取得房屋的所有權,只能請求出租人進行賠償。 律師提醒:為有效行使優(yōu)先購買權,承租人在與出租人訂立租賃關系之后,一定要去相關部門將租賃合同登記備案,以免因小失大。 二、如何確定承租人放棄優(yōu)先購買權? 作為一項法定權利,承租人當然可以選擇放棄優(yōu)先購買權,當出租人告知出賣房屋的事實后,承租人明確表示不予購買。本律師認為,事實上同樣存在一種默示的形式,比如承租人在合理期限內沒有購買房屋的表示,或者積極為出租人尋找買家,或者另行尋找租賃房屋等,都應當認為承租人放棄了優(yōu)先購買權。 律師提醒:在出租人告知承租人出賣房屋的事實后,如果承租人確想以同等條件購買的,應當盡早地以書面形式告知出租人,以免喪失了法律賦予的優(yōu)先購買權。 三、出租人在房屋出售前的通知義務及承租人行使優(yōu)先購買權的期限如何確定? 出租人在房屋出售前的合理期限內應當通知承租人,通知的方式可以多種多樣。本律師認為,以信函、電報、租賃房屋處張貼告示等形式均可。但無論何種形式,都應當送達承租人,如果單純以登報公告形式通知的,就不能認為已通知了承租人。 承租人在收到房屋出售的通知后必須在合理期限內行使優(yōu)先購買權。如果出租人未盡通知義務的,對于承租人行使優(yōu)先購買權的期限,我國法律及司法解釋并未作出明確要求。本律師認為,依照相關規(guī)定,可以認為承租人行使優(yōu)先購買權的期限為知道了出賣房屋事實之日起的三個月內。 律師提醒:為維護自己的權益,承租人應當在知道了出賣房屋的事實后,盡快行使優(yōu)先購買權,以防錯過了合理期限而無處主張權利。 四、在訴訟中,承租人可否不提起行使優(yōu)先購買權,而僅要求確認出租人與他人的買賣合同無效。 本律師認為,優(yōu)先購買權作為法律賦予承租人的一項法定權利,其目的在于保證承租人可以相對優(yōu)先地取得租賃物的所有權。因此,在出租人與他人惡意訂立房屋買賣合同的情況下,法律允許承租人申請宣告該合同無效,以實現(xiàn)這個目的。但是,本律師提醒公民注意的是:法律規(guī)定保護的是承租人實現(xiàn)優(yōu)先購買的目的,也就是說,申請宣告無效是手段,而不是目的。如果承租人不主張購買的情況下,就說明他沒有實現(xiàn)這個目的的意思。所以,如果承租人不主張優(yōu)先購買權,僅要求確認合同無效的,法院一般不會支持。

  

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