承租人對承租的房屋，享有在同等條件下優(yōu)先購買的權利，這是法律賦予承租人優(yōu)先購買權的規(guī)定。但是，在租賃糾紛中，承租人對于優(yōu)先購買權仍有許多的不解和疑問，本律師結合已辦理的諸多房地產案例，對老百姓最關心的幾個法律問題，分述如下： 一、租賃合同未經登記，對承租 人的優(yōu)先購買權有何影響？事實上，有的當事人為逃避稅收或者減少麻煩，往往不去相關部門登記備案租賃合同，這種情況為數不少。本律師認為，作為一項法定權利，承租人的優(yōu)先購買權不應以登記與否而影響其效力。但是，未經登記的租賃合同，如果出租人已將房屋轉讓給他人的，一旦房屋所有權發(fā)生變更，除非能夠證明他人是惡意的，否則，承租人便不能再以優(yōu)先購買權為由優(yōu)先取得房屋的所有權，只能請求出租人進行賠償。 律師提醒：為有效行使優(yōu)先購買權，承租人在與出租人訂立租賃關系之后，一定要去相關部門將租賃合同登記備案，以免因小失大。 二、如何確定承租人放棄優(yōu)先購買權？ 作為一項法定權利，承租人當然可以選擇放棄優(yōu)先購買權，當出租人告知出賣房屋的事實后，承租人明確表示不予購買。本律師認為，事實上同樣存在一種默示的形式，比如承租人在合理期限內沒有購買房屋的表示，或者積極為出租人尋找買家，或者另行尋找租賃房屋等，都應當認為承租人放棄了優(yōu)先購買權。 律師提醒：在出租人告知承租人出賣房屋的事實后，如果承租人確想以同等條件購買的，應當盡早地以書面形式告知出租人，以免喪失了法律賦予的優(yōu)先購買權。 三、出租人在房屋出售前的通知義務及承租人行使優(yōu)先購買權的期限如何確定？ 出租人在房屋出售前的合理期限內應當通知承租人，通知的方式可以多種多樣。本律師認為，以信函、電報、租賃房屋處張貼告示等形式均可。但無論何種形式，都應當送達承租人，如果單純以登報公告形式通知的，就不能認為已通知了承租人。 承租人在收到房屋出售的通知后必須在合理期限內行使優(yōu)先購買權。如果出租人未盡通知義務的，對于承租人行使優(yōu)先購買權的期限，我國法律及司法解釋并未作出明確要求。本律師認為，依照相關規(guī)定，可以認為承租人行使優(yōu)先購買權的期限為知道了出賣房屋事實之日起的三個月內。 律師提醒：為維護自己的權益，承租人應當在知道了出賣房屋的事實后，盡快行使優(yōu)先購買權，以防錯過了合理期限而無處主張權利。 四、在訴訟中，承租人可否不提起行使優(yōu)先購買權，而僅要求確認出租人與他人的買賣合同無效。 本律師認為，優(yōu)先購買權作為法律賦予承租人的一項法定權利，其目的在于保證承租人可以相對優(yōu)先地取得租賃物的所有權。因此，在出租人與他人惡意訂立房屋買賣合同的情況下，法律允許承租人申請宣告該合同無效，以實現(xiàn)這個目的。但是，本律師提醒公民注意的是：法律規(guī)定保護的是承租人實現(xiàn)優(yōu)先購買的目的，也就是說，申請宣告無效是手段，而不是目的。如果承租人不主張購買的情況下，就說明他沒有實現(xiàn)這個目的的意思。所以，如果承租人不主張優(yōu)先購買權，僅要求確認合同無效的，法院一般不會支持。
