“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿， 當事人 可以續訂租賃 合同 ，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。”
因此， 房屋租賃 合同包括續訂房屋租賃合同的最長期限均為20年。
①房屋租賃合同期限最長20年，是指當事人每次簽訂的租賃合同所約定租賃期限不得超過20年;并非指數次簽訂租賃合同或者數份租賃合同的總租賃期限不能超過20年。
②房屋租賃期間屆滿，當事人續訂租房屋賃合同的租賃期限自續訂之日起不得超過20年。
③房屋租賃期限超過20年，并非整個租賃 合同無效 ;而是超過20年部分租賃期限無效，也就是租賃期限按20年計算。
