好不容易買了套房，但拿到房基本需等上一兩年;好不容易收了房，請來驗房師檢驗，問題接二連三。那么驗出來的問題，業(yè)主該如何處理?開發(fā)商是否有責任對房屋問題進行整改?本期居柳州就為讀者講講驗房當中的二三事。
新房驗出問題，
開發(fā)商是否有責任整改
案例1：眼看著自己購買的房子終于交付，市民韋女士特意請來驗房師幫忙檢驗，結果卻讓她感到吃驚：空鼓、開裂、滲水等問題達20多處。對此韋女士表示不解，為何房屋經(jīng)過多個部門驗收合格之后才交房，卻仍然存在那么多問題，如果向開發(fā)商反映的話，開發(fā)商是否會幫忙解決?
居柳州答復：關于為何房屋通過相關部門驗收后卻還會存在如此多的問題，廣西精良驗房咨詢有限公司注冊驗房師毛建權表示，相關部門出具的竣工驗收備案證明書等驗收材料，是從程序和流程上證明整棟樓的合法性，表明該樓棟施工程序合法，主體質量沒有問題。但這并不表明該樓棟里的每一套房子質量都能夠 100%合格，因此房屋在經(jīng)過專業(yè)驗房師檢驗后仍會發(fā)現(xiàn)不少質量問題。
那么如果發(fā)現(xiàn)房屋質量存在問題，業(yè)主是否可以拒絕收房?
對此，廣西天際律師事務所鄒仁麗律師表示，法律上(除購房合同有特別約定外)業(yè)主可以拒絕收房的情形一般有三種：項目沒有完成規(guī)劃、單體工程質量、消防、人防、燃氣等專項驗收沒有達到合同約定的“三通”(通水、通電、通氣)條件;房屋存在地基基礎工程;或主體結構工程質量問題。按照規(guī)定，一般房屋的防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線安裝工程，供水、供熱、供冷系統(tǒng)工程等，都不屬于地基基礎工程或主體結構工程。所以，除非購房合同中有“房屋漏水、裂縫可拒絕收房”等特別約定的條款，否則購房人不能僅僅以這類工程質量問題拒絕收房。
如果房屋存在滲水、裂縫等問題應該怎么辦?鄒仁麗律師建議，業(yè)主可在收房后，向開發(fā)商主張保修責任;如果開發(fā)商拒絕或拖延，業(yè)主可自行整改，再將整改費用向開發(fā)商反映，主張賠償經(jīng)濟損失。
收房時如何認定房屋質量是否合格?
廣西精良驗房咨詢有限公司注冊驗房師毛建權答復：根據(jù)《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第12條和第13條，因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人有權解除合同，并要求出賣人賠償損失。因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人有權請求解除合同和賠償損失。那么，應如何認定房屋的“主體結構”、“不合格”和“嚴重影響正常居住使用”這些概念呢?
從技術角度看，所謂“主體結構”是指房屋的主要構件相互連接、作用的平面或空間構成體。主體結構必須具備符合技術要求的強度、韌性和穩(wěn)定性，以確保承受建筑物本身的各種載荷。如：地基、承重墻等，這些部位出現(xiàn)結構性迸裂、傾斜、坍塌等問題，應當視為主體結構存在問題。
所謂“不合格”，應指房屋未能通過驗收或經(jīng)核驗被認定為不符合質量要求的情形。
“嚴重影響正常居住使用”應指由于房屋質量問題，嚴重影響買受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形。房屋滲水、地面空鼓、墻皮脫落等，不屬于房屋的主體結構性問題，而屬于非結構性的質量瑕疵，出賣人應當對此予以修復，買受人不能因此要求退房。
樓房外墻剝落或開裂，
責任誰承擔?
案例2：王先生家住在某住宅小區(qū)內，最近他發(fā)現(xiàn)從外面看自家所在樓棟的外墻有很明顯的裂縫，一些地方抹灰層都有所脫落。王先生認為外墻脫落存在一定的危險性，應該及時修復，但他不知道這個整修的責任應該由誰來承擔。
廣西精良驗房咨詢有限公司注冊驗房師毛建權答復：第一，要確定外墻剝落或者開裂的原因。可以由購房者自行委托或者與開發(fā)商協(xié)商共同委托專業(yè)鑒定機構進行鑒定。
如果鑒定結果開裂原因是使用過程中如裝修、改造等造成，則責任由購房者自負，但若是因為房屋本身的設計、施工或者材質等原因造成，則開發(fā)商須根據(jù)《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》承擔保修責任。
第二，要確定墻體開裂是否是房屋主體結構質量問題。如果不是房屋的主體結構質量問題，在保修期內，由開發(fā)商承擔修復責任。如果開裂原因是房屋的主體結構質量問題，購房者可以要求開發(fā)商采取修復措施或者調換房屋等措施，甚至可以要求開發(fā)商解除合同和賠償損失。但一般超過樓齡20年的舊樓都已超過保修期，已不在開發(fā)商保修范圍，則根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》的規(guī)定，修復費用由房屋公共維修資金承擔。如老舊房屋沒有公共維修資金的，則由全體業(yè)主共同分攤。
第三，如果經(jīng)鑒定房屋已成危舊房屋，影響居住安全，建議向當?shù)亟值擂k和安監(jiān)、房管、規(guī)劃建設部門反映，由政府部門考慮是否納入危舊房改造范圍。
