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賣家拆除房屋固定裝修 交房時構(gòu)成違約
發(fā)布時間:2016-02-08 10:08:15作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:2,661 ℃

【摘要】

在滬版的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》附件二中有關(guān)于房屋設(shè)備、裝飾情況處理的約定,這里的設(shè)備、裝飾指的就是固定裝修。在簽訂合同時,多數(shù)買賣雙方僅表述為“現(xiàn)有固定設(shè)備、裝飾”,而不對具體項目進行列明。

當(dāng)賣家在交付房屋時如果把一些電器,如熱水器、脫排油煙機等拆走了,買家能起訴要求賣家承擔(dān)違約和賠償責(zé)任嗎?

 

【案情】

滬律網(wǎng)律師曾經(jīng)代理過一起房屋買賣糾紛案件,買賣雙方之間因固定裝修的交付問題鬧的不可開交,最終在律師的幫助下買家的權(quán)益才得到了維護。

事情是這樣的:郭先生與金先生簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》約定郭先生將其名下房產(chǎn)以總價320萬元轉(zhuǎn)讓給金先生,在附件二中約定轉(zhuǎn)讓價包括現(xiàn)有固定裝修、設(shè)備。合同簽訂后,雙方依約完成了付款及過戶事宜。但在交付房屋當(dāng)日,金先生發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)的熱水器、脫排油煙機等電器都沒有了,連窗簾也不知了去向,當(dāng)即金先生就拒絕接收房屋。

之后,金先生通過滬律網(wǎng)找了律師,在聽取了金先生的陳述并分析了相關(guān)證據(jù)之后,律師提出了兩項訴訟請求:1、要求郭先生給付延期交房違約金;2、要求郭先生給付拆除裝飾、設(shè)備的折價賠償金。

郭先生在接到法院傳票后提出答辯認為現(xiàn)有固定設(shè)備、裝修并未明確包括熱水器、脫排油煙機等電器,窗簾更不是固定裝修,因此自己并不違約,無須承擔(dān)違約和賠償責(zé)任。

 

【律師分析】

首先、熱水器、脫排油煙機等電器,窗簾等物品是附合于房屋之上形成固定裝修,如果賣方將其拆除,將嚴重影響房屋的正常使用。因此,上述設(shè)備、設(shè)施屬于房屋本身的附隨物品,不應(yīng)拆除、也不能拆除。

其次、我國《合同法》規(guī)定在合同生效之后,雙方對部分履行內(nèi)容約定不明的,應(yīng)遵守行業(yè)交易習(xí)慣。雖然郭先生與金先生簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》未列明房屋交付時所包括裝飾、設(shè)備的具體項目,但根據(jù)二手房交易的慣例,一般大眾認知的固定裝飾、設(shè)備應(yīng)當(dāng)包括熱水器、脫排油煙機等電器以及窗簾等物品。

根據(jù)法律規(guī)定郭先生在交付房屋時也應(yīng)一并交付上述設(shè)備、裝飾,因此郭先生拆除相關(guān)設(shè)備、設(shè)施的行為構(gòu)成違約。

再次、郭先生客觀上已經(jīng)將熱水器、脫排油煙機等電器、窗簾等拆除,并且在金先生提出異議后仍未恢復(fù)原狀或采取其他補救措施等。基于郭先生的違約行為,其應(yīng)按相關(guān)物品現(xiàn)值及重置的費用向金先生承擔(dān)賠償損失的責(zé)任。

最后,因郭先生拆除裝飾、設(shè)備才最終造成了延期交房,致使金先生至今仍無法正常使用房屋,過錯在于郭先生,其未按期全面履行合同義務(wù),應(yīng)當(dāng)承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任,支付違約金。

滬律網(wǎng)律師從事實以及法律的層面上對金先生的案件進行分析,并基于以上的分析,幫助金先生提出了相應(yīng)的訴訟請求。

 

【判決】

在庭審中,雙方確認拆除的物品價值1萬元人民幣。最終,法院判決被告郭先生向原告金先生賠償損失1萬元及支付違約金3000元。

 

【結(jié)束語】

    在二手房買賣交易中,作為出賣方有保證轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)能夠達到正常使用標準的交易習(xí)慣,除有明確排除外的約定外,那些相關(guān)固定在房屋內(nèi)的、滿足房屋正常使用的基本設(shè)備、設(shè)施應(yīng)當(dāng)作為房屋的附隨物品一并交付給買家。

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