現(xiàn)在有很多購(gòu)房者選擇購(gòu)買(mǎi)回遷房，回遷房?jī)r(jià)格較商品房要低，所以受到大家的歡迎。回遷房?jī)r(jià)格便宜，所以就有人提問(wèn)：
回遷房是不是小產(chǎn)權(quán)房?我們知道小產(chǎn)權(quán)房是不受法律保護(hù)的，價(jià)格便宜。那么回遷房是不是小產(chǎn)權(quán)房呢?
回遷房，也就是發(fā)展商在征收土地之時(shí)所配給回遷戶的房子。(什么是回遷戶?回遷戶指的就是一塊地上的原有住戶，因開(kāi)發(fā)商建設(shè)新樓的需要而將其房子拆掉了，不過(guò)在新樓修建完成之后，又以相應(yīng)比例給原來(lái)的住戶分配上了新房子。這樣的住戶就被稱作是回遷戶。)基本上每一個(gè)樓盤(pán)都有回遷房的，而售價(jià)也普遍比商品房售價(jià)低。
小產(chǎn)權(quán)房，這并不是一個(gè)法律概念，只是俗稱。小產(chǎn)權(quán)房指的是在農(nóng)村集體土地上所建設(shè)的房屋，尚未繳納土地出讓金等費(fèi)用。小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)證并不是由國(guó)家房管部門(mén)來(lái)頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或是村政府頒發(fā)，所以又被稱作是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。這樣的房子是沒(méi)有國(guó)家發(fā)放的土地使用證以及預(yù)售許可證的。
回遷房和小產(chǎn)權(quán)房之間的區(qū)別首先應(yīng)該看開(kāi)發(fā)商是不是走正規(guī)程序，在審批之后所取得的土地使用權(quán)。而回遷房并不是所有都像商品房一樣，有房產(chǎn)證。有房產(chǎn)證的回遷房可以進(jìn)行上市交易，那么，沒(méi)有房產(chǎn)證的回遷戶手里所持有的便是購(gòu)房合同，是無(wú)法進(jìn)行上市交易的。后一種情況就可能是小產(chǎn)權(quán)房了。
回遷房是不是小產(chǎn)權(quán)房?小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)權(quán)大體可以分為兩種：
1.未經(jīng)過(guò)國(guó)家正規(guī)手續(xù)的審批，今后也不可能取得產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)，這類(lèi)產(chǎn)權(quán)便是俗稱的小產(chǎn)權(quán)，這樣建設(shè)起來(lái)的房子屬于違規(guī)用地，目前國(guó)家正在打擊此類(lèi)違規(guī)建設(shè)行為。
2.通過(guò)了正規(guī)用地的審批，今后是可以辦理正規(guī)產(chǎn)權(quán)的。這種用地就好比是危舊房改造、綠化隔離帶改造、就村改造等。這樣的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)叫做“等同于經(jīng)濟(jì)適用房管理”。換言之，這樣的產(chǎn)權(quán)證在下發(fā)后將被注明“經(jīng)濟(jì)適用房”的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。不過(guò)，取得房產(chǎn)證之后繳納了成交價(jià)格3%的土地出讓金，是可以作為二手房來(lái)再交易的。此時(shí)便就相當(dāng)于商品房性質(zhì)了。
而回遷房與商品房之間也僅是未繳納土地出讓金的區(qū)別，回遷房是由政府統(tǒng)一來(lái)劃分土地，土地性質(zhì)是屬于國(guó)有劃撥土地。回遷房的審批程序得到了政府的承認(rèn)，沒(méi)有繳納土地出讓金是不可以用作銀行抵押的。
所以說(shuō)，回遷房是小產(chǎn)權(quán)房嗎?這個(gè)問(wèn)題是需要依據(jù)用地性質(zhì)和拆遷補(bǔ)償協(xié)議來(lái)確定的，不可以統(tǒng)一作答。
農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房能不能買(mǎi)?購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房有什么顧慮?
農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房是社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)，近段時(shí)間這個(gè)問(wèn)題也十分受關(guān)注。很多人選擇購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房，那么，購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房是合法的嗎?
農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房在一定程度上滿足了中低收入者購(gòu)買(mǎi)低價(jià)房的需求，即便如此，在法律上小產(chǎn)權(quán)的存在依舊是違法的。小產(chǎn)權(quán)房是在農(nóng)村集體土地上所修建的，其未繳納土地出讓金等費(fèi)用。小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)證并不是有國(guó)家房管部來(lái)頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或者是村政府頒發(fā)、小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有國(guó)家所發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)買(mǎi)合同在國(guó)土房管局是沒(méi)有備案的。那么，其產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。
我國(guó)法律規(guī)定，農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房是不能向非集體成員的第三者轉(zhuǎn)讓或是出售，唯有在集體成員中進(jìn)行轉(zhuǎn)讓和置換。為什么這么說(shuō)呢?據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》所規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對(duì)宅基地僅可享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣(mài)給城市居民的買(mǎi)賣(mài)行為不受到法律的認(rèn)可與保護(hù)，即不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。
以產(chǎn)權(quán)劃分來(lái)看產(chǎn)權(quán)房，“大產(chǎn)權(quán)房”是指國(guó)家頒發(fā)了產(chǎn)權(quán)證的，而國(guó)家沒(méi)有頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的就叫做“小產(chǎn)權(quán)房”。小產(chǎn)權(quán)房并不構(gòu)成真正法律意義的產(chǎn)權(quán)。
由以上敘述來(lái)看，農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房是不能買(mǎi)的。不過(guò)，因其價(jià)格較低，滿足了廣大人士“求房”的需求。與商品房相比，農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有土地出讓金的概念，也沒(méi)有開(kāi)放商高浮的利潤(rùn)，使得小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格比同地區(qū)的商品房?jī)r(jià)格的三分之一還低。于是乎，購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)象便火熱起來(lái)了。
為什么農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房會(huì)如此火熱?主要因?yàn)檫@幾個(gè)方面的原因：
一.城市房?jī)r(jià)高企。中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，有的大城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展突飛猛進(jìn)，房?jī)r(jià)也是一路飆高，高房?jī)r(jià)甚至超出了當(dāng)?shù)厝说氖杖胨剑瞥龅慕?jīng)濟(jì)適用房、廉租房仍無(wú)法滿足愈加頑劣的住房需求。此時(shí)，小產(chǎn)權(quán)房便有機(jī)可乘了。
二.農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)打了法律的擦邊球。目前政策法規(guī)還存在許多模糊的邊緣地帶，各地的小產(chǎn)權(quán)房也正是打了法律的擦邊球，泛濫起來(lái)。
三.農(nóng)地制度不合理，農(nóng)民集體通過(guò)出售小產(chǎn)權(quán)房來(lái)獲得較高的收益，且收益明顯的高于政府征收土地所給予的補(bǔ)償。
所以，依照法律條文而言，農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房是不能買(mǎi)的。不過(guò)目前國(guó)家尚未立場(chǎng)鮮明地有所表示，也沒(méi)有強(qiáng)制拆卸小產(chǎn)權(quán)房，則可說(shuō)：人各有志，你也可以購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房。最后，還是要提醒，購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房有風(fēng)險(xiǎn)，須謹(jǐn)慎行之。
