有些小區(qū)特別是高檔別墅小區(qū)都有業(yè)主專用的庭院,在很多情況下,開(kāi)發(fā)商只在房地產(chǎn)銷售合同中與業(yè)主約定將庭院隨合同附贈(zèng)給業(yè)主、歸特定業(yè)主專用,但庭院基本都不會(huì)被計(jì)入商品房建筑面積,房產(chǎn)證和相關(guān)的簽約圖紙中,也均不會(huì)標(biāo)明庭院的情況。如果業(yè)主在接受房屋并進(jìn)行裝修時(shí)會(huì)改變庭院原設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu),或?qū)⑼ピ褐匦虏贾蒙踔粮臑樗茫蜁?huì)惹來(lái)麻煩!
曹某居住某小區(qū)一樓,房屋的南面有一處面積綠地,該綠地東、南、西三面均由樹木隔斷,與曹某的客廳和主臥相連,根據(jù)曹某與開(kāi)發(fā)商簽訂的商品房買賣合同,該綠地為曹某專用的庭院。曹某對(duì)庭院實(shí)施了改造行為,將東、南、西三面以木質(zhì)柵欄圍擋,庭院內(nèi)搭建木質(zhì)花架,頂部覆蓋透明軟板。曹某所在小區(qū)物業(yè)公司遂對(duì)曹某發(fā)放了整改通知書,要求其將綠地恢復(fù)原狀,曹某不予理會(huì),物業(yè)公司將曹某告上了法院,針對(duì)曹某的搭建行為,請(qǐng)求判令其拆除花架,恢復(fù)原狀、排除妨礙。
作為被告曹某的業(yè)主覺(jué)得十分冤枉,其認(rèn)為既然庭院是自己的,自己就有專用使用權(quán),搭建行為是合法的,物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求完全沒(méi)有道理。那么,曹某能否在庭院隨意搭建呢?
《物權(quán)法》第73條規(guī)定:建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地,屬于業(yè)主共有,但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。這里的明示不能理解為售房合同中規(guī)定為個(gè)人所有,而應(yīng)指規(guī)劃確定為專屬于特定房屋,且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的綠地。房屋產(chǎn)權(quán)證中的房地產(chǎn)平面圖是確定專有部位的依據(jù),曹某持有的房產(chǎn)證中庭院綠地并未登記為專有部位,其獲得綠地的使用權(quán)是基于其與開(kāi)發(fā)商的商品房買賣合同。上海房產(chǎn)律師認(rèn)為案件所涉及的綠地仍應(yīng)為小區(qū)公共綠地,曹某無(wú)權(quán)改變其用途或進(jìn)行搭建。最終,法院也是支持了物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求,曹某不得不拆除搭建。
處理大量的商品房買賣合同糾紛案件時(shí),上海房產(chǎn)律師發(fā)現(xiàn)很多開(kāi)發(fā)商在廣告宣傳資料上,對(duì)房屋情況的描述與實(shí)際簽訂的商品房買賣合同并不一致,或在買賣合同中使用“以產(chǎn)權(quán)證為準(zhǔn)”等表述來(lái)規(guī)避合同履行風(fēng)險(xiǎn),處于弱勢(shì)地位的購(gòu)房者往往會(huì)蒙受不明的損失。因此,上海房產(chǎn)律師建議如果您想隨意使用、改造綠地的,必須要求開(kāi)發(fā)商承諾在房屋產(chǎn)權(quán)證上能載明該綠地的所有權(quán)情況,而不是僅僅在商品房買賣合同中簡(jiǎn)單的約定“專用”。