咨詢熱線內(nèi)容
我姓瘳，2007年年初在市郊買了一套別墅，因為當時手頭資金有點緊張，就聽從開發(fā)商的建議，與銀行簽訂貸款合同，貸款總額為150萬，分10年還清。9月份時，我有一筆生意做得非常成功，有足夠能力將房屋貸款還上。于是，便向銀行提出提前還款的要求。讓我感到非常詫異的是，銀行方面居然說提前還貸的行為是單方違約行為，如果我堅持還貸，必須交付其違約金。
我當即提出質(zhì)疑，只聽說過逾期不能還貸要交違約金，提前還款怎么還算我違約呢?銀行給我的解釋是，我的行為擾亂了他們的工作安排，而且根據(jù)銀行的內(nèi)部規(guī)定，在一年以內(nèi)提前還貸的屬于違約，銀行有權收取違約金，但銀行的內(nèi)部規(guī)定也沒有具體寫在貸款合同條款中，怎能讓我心服口服呢?就這樣，我與銀行多次協(xié)商都沒有結(jié)果。
請問：提前還貸算違約嗎?我需要交納違約金嗎?
律師專線解答
瘳先生，您所咨詢的“提前還貸是否需交違約金的問題”是現(xiàn)在社會的一個熱點問題。由于每月還貸的壓力，許多購房者一旦有能力償還貸款都希望提前還貸，尤其是房屋貸款利率的提高，更加劇了這一現(xiàn)象。那么，提前還貸到底算不算違約，是否正如銀行所說的還要向其支付違約金?根據(jù)我國法律，實踐中一般是這樣處理的：
首先，購房者的提前還貸行為除貸款合同另有約定的外，并不構成違約。從表面上看，貸款合同是明確約定了具體的還款截止日期及每月的還款數(shù)量、利息，購房者提前還貸的行為確屬沒有按照合同的約定履行。但是，我國《合同法》第208條規(guī)定：“借款人提前償還借款的，除當事人另有約定的以外，應當按照實際借款的期間計算利息。”據(jù)此可知，我國法律允許提前還款，所以銀行的主張于法無據(jù)。除協(xié)議中另有約定的外，購房者可以提前還貸，而且不必支付違約金，只需按原期間支付利息即可。
其次，如果貸款合同中明確約定了購房者提前還貸屬于違約行為，而且約定了具體的違約賠償辦法，一般來說應按合同的約定處理。這是因為合同首先應依其約定，沒有約定的，才按法律規(guī)定處理。如果當事人是自愿與銀行達成的貸款合同，那么自銀行提供借款時起，借款合同就已經(jīng)生效。這時，當事人如果提出提前還貸，就違反了合同約定，自然構成違約，應支付違約金。
在您咨詢的問題中，您與銀行并未在貸款合同中約定一年之內(nèi)不得償還貸款，而銀行以業(yè)內(nèi)規(guī)定和習慣為由讓您承擔違約責任也無法律依據(jù)，故您的提前還貸行為并不構成違約，無須支付違約金。
癥結(jié)所在
本問題的癥結(jié)在于咨詢者對提前還貸是否構成違約這一問題認識不清楚。
律師提醒與注意事項
在簽訂貸款合同時，購房者往往都不是非常注意合同條款的內(nèi)容，或者是因為不甚理解，或者是覺得無論怎樣都得簽字。這其實是大錯特錯，應該仔細理解每一條款的內(nèi)容，如有異議，應和銀行方面討論并簽訂補充協(xié)議，以保障自己的合法權益。
由于各種原因，許多購房者選擇提前還貸。但在行事之前，應該計算清楚怎樣的方式最劃算，不可因為盲目還貸影響到您的其他計劃，這樣就得不償失了。
法律鏈接
《中華人民共和國合同法》第八條、第一百零七條、第二百零八條、第二百一十條
房產(chǎn)交易法律問題相關知識，推薦閱讀：
能否以未取得預售許可證而主張合同無效?
交房時發(fā)現(xiàn)房屋面積不符該怎么辦?
開發(fā)商逾期交房發(fā)生糾紛時該怎么辦?
