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    未經(jīng)出租人同意房屋轉(zhuǎn)租合同的效力如何?
    發(fā)布時(shí)間:2015-08-30 01:30:57作者: 滬律網(wǎng)瀏覽量:1,587 ℃

            房屋轉(zhuǎn)租是承租人不退出租賃關(guān)系而將房屋再出租給他人使用并獲得收益的行為。根據(jù)法律的規(guī)定房屋轉(zhuǎn)租應(yīng)該事前征得出租人的同意。但是在未經(jīng)同意的情況下承租人與次承租人簽訂的房屋合同的效力如何呢?上海房產(chǎn)律師來(lái)為您解答。

            《合同法》規(guī)定:“承租人經(jīng)出租人同意,可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的,承租人與出租人之間的合同繼續(xù)有效,第三人對(duì)租賃物造成損失的,承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,出租人可以解除合同。”現(xiàn)實(shí)情況往往比較復(fù)雜,房屋出租人往往是不知道房屋被轉(zhuǎn)租的,這時(shí)轉(zhuǎn)租合同的效力則完全取決于出租人的態(tài)度。如果出租人表示同意轉(zhuǎn)租的,則可以視為出租人對(duì)轉(zhuǎn)租行為進(jìn)行了追認(rèn),那么轉(zhuǎn)租合同就具有法律效力了;如果出租人明確表示不同意轉(zhuǎn)租的,則出租人有權(quán)解除其與承租人之間的房屋租賃合同,出租人解除該合同的,轉(zhuǎn)租合同則被撤銷(xiāo),自始無(wú)效。
            法律規(guī)定“出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租,但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議,其以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的,人民法院不予支持。”根據(jù)該條規(guī)定,如果出租人在知道或應(yīng)當(dāng)知道房屋存在轉(zhuǎn)租的情況下,六個(gè)月內(nèi)沒(méi)有提出要求解除合同或認(rèn)定該合同無(wú)效的,也就視為其對(duì)轉(zhuǎn)租合同的效力進(jìn)行了追認(rèn),之后再向人民法院起訴請(qǐng)求解除合同或認(rèn)定合同無(wú)效將得不到法院支持,這在一定程度上保障了承租人和次承租人的權(quán)利。
            另外承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí),如果轉(zhuǎn)租的期限超過(guò)了承租人剩余租賃期限的,人民法院應(yīng)當(dāng)會(huì)認(rèn)定超過(guò)的那部分約定無(wú)效。當(dāng)然,出租人和承租人另有約定的情況除外。

            房屋轉(zhuǎn)租糾紛在房屋租賃關(guān)系中是常見(jiàn)的糾紛,上海房產(chǎn)律師建議大家在簽訂租賃合同時(shí)注意:第一,事前必須要了解出租房屋的相關(guān)權(quán)屬歸屬情況,以避免不必要的權(quán)屬方面的糾紛。第二,房屋屬于轉(zhuǎn)租情形的,應(yīng)事前書(shū)面征得房屋產(chǎn)權(quán)人和房屋出租人的同意。第三,對(duì)于轉(zhuǎn)租合同中約定的房屋租賃期限,應(yīng)該在出租人和承租人的房屋租賃合同約定的期限內(nèi)。

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