簡述：根據(jù)上述居間合同約定，買賣雙方應(yīng)于2014年4月20日前簽訂房地產(chǎn)買賣合同。由于涉案房屋處于抵押狀態(tài)，而賣方一直未予辦理解除手續(xù)，并將涉案房屋的產(chǎn)權(quán)過戶至案外人名下。在無法實現(xiàn)合同目的的情況下，要求解除關(guān)于涉案房屋買賣關(guān)系并支付違約金之訴請，于法有據(jù)。
上海市閔行區(qū)人民法院
民事判決書
（2014）閔民五（民）初字第2073號
原告周某。
委托代理人居長駿，上海英恒律師事務(wù)所律師。
委托代理人馬建剛，上海英恒律師事務(wù)所律師。
被告梁某甲。
法定代理人梁某乙（被告梁某甲之父），男，戶籍同上。
被告梁某乙，男，1959年11月10日出生，漢族，戶籍同上。
原告周某與被告梁某甲、梁某乙房屋買賣合同糾紛一案，本院于2014年9月16日立案受理。因兩被告下落不明，本院以公告形式向其送達(dá)起訴狀副本等相關(guān)法律文書，后依法組成合議庭于2015年2月9日公開開庭進(jìn)行了審理。原告周某的委托代理人居長駿到庭參加了訴訟。被告梁某甲、梁某乙經(jīng)本院合法傳喚無正當(dāng)理由拒不到庭，本院依法缺席審判。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告周某訴稱，2014年4月14日，原、被告經(jīng)上海××房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所（以下簡稱“A事務(wù)所”）居間介紹簽訂了位于××區(qū)××路××弄××號×××室房屋的《房地產(chǎn)買賣居間合同》，根據(jù)該合同約定：該房屋總價為人民幣（下同）208萬元，雙方于2014年4月20日前簽訂買賣合同，原告于簽約當(dāng)日支付定金5萬元。簽約當(dāng)日，原告向被告支付定金5萬元。直至2014年4月20日，原告按約至居間方欲簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，但被告稱因該房屋尚未辦理抵押注銷手續(xù)而無法簽訂買賣合同，需要寬限一些時日至2014年4月30日辦妥抵押注銷手續(xù)并簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，雙方為此簽訂了定于2014年4月30日辦妥抵押注銷手續(xù)并簽訂房地產(chǎn)買賣合同的補(bǔ)充協(xié)議。后當(dāng)原告于2014年4月30日至居間方欲簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》時，被告又稱仍未注銷抵押手續(xù)而無法簽訂買賣合同，要求再次寬限至2014年5月9日前。原、被告雙方又簽訂了《買賣居間合同補(bǔ)充協(xié)議》，約定雙方定于2014年5月9日前辦妥抵押注銷手續(xù)并簽訂房地產(chǎn)買賣合同，若屆時未能簽訂被告返還原告定金并賠償違約金10萬元。期間，原告經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，被告于2014年4月28日已將系爭房屋轉(zhuǎn)售給案外人上海B酒業(yè)有限公司（以下簡稱“B公司”），原告即質(zhì)問被告，被告稱6月30日能贖回房屋，雙方遂再簽訂《買賣居間合同補(bǔ)充協(xié)議》，約定在2014年6月30日房屋產(chǎn)權(quán)變更回轉(zhuǎn)至被告名下，若屆時不能辦妥的，被告應(yīng)返還原告定金并賠償違約金10萬元。屆時，原告多次催問情況，但被告置之不理且敷衍搪塞。現(xiàn)該房屋仍登記在案外人名下。被告的行為已違反了合同約定的主要義務(wù)，原告遂訴諸法院要求判令（一）解除原、被告關(guān)于上海市××區(qū)××路××弄××號×××室房屋的買賣關(guān)系；（二）被告返還定金5萬元；（三）被告支付違約金10萬元。
被告梁某甲、梁某乙未作答辯亦未向本院提供證據(jù)。
經(jīng)審理查明，被告梁某甲系位于××區(qū)××路××弄××號×××室房屋的原產(chǎn)權(quán)人。
2014年4月14日，原告周某（作為買受方，簽約甲方，由楊葉青代簽）與被告梁某甲（作為賣售方，簽約乙方，由法定代理人梁某乙代簽）在案外人A事務(wù)所居間下簽訂《房地產(chǎn)買賣居間合同》1份，約定甲方愿意以208萬元整的總價購買乙方位于上海市××區(qū)××路××弄××號×××室房屋（該房屋為乙方凈到手價格，交易產(chǎn)生的稅費(fèi)由甲方支付）。簽訂買賣合同時，甲方支付89萬元整給乙方。銀行貸款112萬元整，由銀行直接劃入乙方指定的銀行帳號。交付房屋時，甲方支付購房尾款2萬元整給乙方。甲方為表示購買乙方房地產(chǎn)的誠意，同意于簽訂本合同時支付出價保證金（購房意向金）5萬元整。若乙方同意出售該房地產(chǎn)，該保證金由丙方轉(zhuǎn)交給乙方轉(zhuǎn)為購房定金。該合同其他約定欄內(nèi)用手寫方式約定了如下內(nèi)容：（1）甲、乙雙方約定于2014年4月20日前簽訂房地產(chǎn)買賣合同，甲方支付首付款89萬元整給乙方；（2）乙方收到甲方購房定金三日內(nèi)將該房屋抵押解除（注：抵押權(quán)人徐威，債權(quán)數(shù)額140萬元由乙方自行解決，甲方明確支付的首付款給乙方，乙方用來償還欠款；（3）乙方無償附送固定設(shè)施設(shè)備給甲方；（4）乙方無償附送維修基金給甲方；（5）乙方結(jié)清交房前的水、電、煤氣、物業(yè)費(fèi)、有線電視費(fèi)等費(fèi)用并過戶給甲方，甲方將剩余尾款2萬元支付給乙方；（6）乙方承諾該房屋有抵押無司法限制法律問題。
上述合同簽訂當(dāng)日，原告向被告支付定金5萬元。
2014年4月20日，當(dāng)原告按約至居間方處簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》時，被告稱因該房屋尚未辦理抵押注銷手續(xù)而無法簽訂買賣合同，要求寬限至2014年4月30日前辦妥抵押注銷手續(xù)并簽訂合同，三方為此于2014年4月30日簽訂《房地產(chǎn)買賣居間合同補(bǔ)充協(xié)議》，約定由于被告房屋處于抵押未解除，原告同意被告于2014年4月26日前將房屋抵押注銷，并同意原居間合同約定的簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》時間變更為2014年4月30日前，如果被告在2014年4月30日前未能簽收買賣合同及注銷抵押，被告視為違約，被告將已收定金5萬元雙倍支付給原告。
2014年4月30日，當(dāng)原告再次按約至居間方處簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》時，被告又稱該房屋仍未注銷抵押手續(xù)而無法簽訂合同，要求再次寬限至2014年5月9日前。三方為此于2014年4月30日簽訂《房地產(chǎn)買賣居間合同補(bǔ)充協(xié)議》，約定由于被告房屋處于抵押狀態(tài)未解除，原告同意被告于2014年5月9日前將房屋抵押注銷，并同意原居間合同約定的簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》時間變更為2014年5月9日前簽訂買賣合同。如果超過2014年5月9日約定的期限被告仍未簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》及注銷抵押登記及退還定金全額及以上約定的違約金全額，被告同意2014年5月10日支付定金5萬元整及違約金10萬元整合計15萬元整給原告。
期間，原告經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，涉案房屋產(chǎn)權(quán)于2014年4月28日已過戶至案外人B公司名下，原告即與被告交涉，被告稱于同年6月30日能贖回房屋，三方遂于2014年5月22日再次簽訂《房地產(chǎn)買賣居間合同補(bǔ)充協(xié)議》，約定原居間合同約定于2014年4月20日簽訂正式的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，現(xiàn)被告已將房屋過戶給案外人B公司，被告答應(yīng)原告將上述房屋在2014年6月30日前回購到被告名下，如果被告在規(guī)定的上述時間未能回購到被告名下，被告愿意承擔(dān)賠償原告違約金10萬元整另外退還定金5萬元整，合計支付15萬元整給原告。
屆時，被告未能履行上述回購義務(wù)，致涉案房屋于2014年7月9日仍登記在案外人B公司名下，遂成訟。
以上事實，由原告提供的三方簽訂的《房地產(chǎn)買賣居間合同》；被告收取原告定金5萬元出具的收款收據(jù)，三方先后于2014年4月20日、同年4月30日、同年5月22日簽訂的《房地產(chǎn)買賣居間合同補(bǔ)充協(xié)議》；涉案房屋產(chǎn)權(quán)已登記至案外人名下的產(chǎn)權(quán)登記信息以及原告的當(dāng)庭陳述等為證。被告梁某甲、梁某乙經(jīng)本院合法傳喚無正當(dāng)理由拒不到庭應(yīng)訴，應(yīng)視為其放棄質(zhì)證的權(quán)利。
上述證據(jù)真實、合法，且能夠反映案件事實，具有證據(jù)效力，本院予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為，三方簽訂的《房地產(chǎn)買賣居間合同》，系簽約當(dāng)事人的真實意思表示，于法不悖，合法有效，各方均應(yīng)按約履行。根據(jù)上述居間合同約定，原、被告雙方約定于2014年4月20日前簽訂房地產(chǎn)買賣合同。本案中，由于涉案房屋處于抵押狀態(tài)，而被告一直未予辦理解除手續(xù)，導(dǎo)致雙方無法于2014年4月20日前簽訂房地產(chǎn)買賣合同。但被告在取得原告多次諒解的情況下，仍未在雙方約定的寬限期內(nèi)辦妥上述房屋的抵押注銷手續(xù)。期間，被告還背著原告將涉案房屋的產(chǎn)權(quán)過戶至案外人名下。當(dāng)原告得知此事與被告交涉時，被告表示愿在規(guī)定時間內(nèi)將該房屋產(chǎn)權(quán)回購至被告名下，即便在此情況下原告仍對被告表示了諒解，同意被告在規(guī)定時間內(nèi)將涉案房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行回購，但被告失信于原告，未能踐行自己的諾言，導(dǎo)致雙方至今無法簽訂房地產(chǎn)買賣合同。被告的行為已構(gòu)成根本違約，理應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。現(xiàn)原告在無法實現(xiàn)合同目的的情況下，要求解除原、被告關(guān)于涉案房屋買賣關(guān)系之訴請，于法有據(jù)，本院予以支持。另原告依據(jù)三方簽訂的《房地產(chǎn)買賣居間合同補(bǔ)充協(xié)議》約定，要求被告返還定金5萬元及支付違約金10萬元之訴請，符合合同約定，本院亦予支持。被告梁某甲、梁某乙經(jīng)本院合法傳喚無正當(dāng)理由拒不到庭，系其放棄相應(yīng)的訴訟權(quán)利，因此產(chǎn)生的法律后果由其自行承擔(dān)。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條及《中華人民共和國合同法》第九十四條第（四）款、第九十七條、第一百零七條、第一百一十四條之規(guī)定，判決如下：
一、原告周某與被告梁某甲、梁某乙間關(guān)于上海市××區(qū)××路××弄××號×××室房屋買賣關(guān)系予以解除；
二、被告梁某甲、梁某乙于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告周某定金5萬元，并支付違約金10萬元，合計15萬元。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)3，300元，由被告梁某甲、梁某乙負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院（立案庭）遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。
審判長 陳春芳人民陪審員 陳務(wù)寧人民陪審員 鄧紅霞
二〇一五年二月二十六日
書記員 周燕
