導讀：趙某購買的三套房屋基本上所有的手續都齊了，就差開發商房屋過戶手續的通知了。但開發商卻一直遲遲沒有進展，趙某只好自己去問了。一問下一跳，原來開發商將自己所購買的三套房子低價賣給他人了。那這一房二買的房子應該歸誰?
2010年4月16日，趙某與某房地產開發公司某房地產開發公司簽訂了三份《商品房購買合同》，合同約定某房地產開發公司將其開發的位于某市商業廣場連號合計為436.4萬元的三套房屋賣給趙某，趙某一次性付清總價款。某房地產開發公司應于2011年10月31日前將該房屋交付給趙某使用，并且由其為趙某代辦房屋所有權證。另趙某與某房地產開發公司在雙方的購房合同第十三條第六項約定，合同簽訂起30天內，由某房地產開發公司負責辦理備案登記。
2011年3月25日，趙某將三套房款總計436.4萬元支付給了某房地產開發公司。同年11月4日，趙某向某房地產開發公司繳納了上述三套房屋的配套費、維修基金、產權登記的契稅等18.8萬元。同年12月1日，某房地產開發公司將該房屋交付給了趙某使用。之后，趙某對上述房屋進行了裝修并使用至今。
2014年4月，趙某在向某房地產開發公司了解辦理該房屋產權證的進展時，才得知某房地產開發公司在2013年12月13日將自己所購房的三套房屋以總價為276.6萬元的價格賣給了第二某房地產開發公司徐某。雙方也簽訂了《商品房買賣合同》，并進行了登記備案。為此，趙某向法院起訴，請求確認某房地產開發公司某房地產開發公司與某房地產開發公司徐某簽訂的《商品房買賣合同》無效，趙某與某房地產開發公司某房地產開發公司簽訂的《商品房購買合同》有效。
解析
根據我國《物權法》第二十條規定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。”可見，物權法對不動產買賣設立了預告登記，一經登記就具有了準物權效力。
另根據物權法定的原則，備案登記不具有準物權的效力，應當認定其為行政管理的范圍。故本案應根據合同法來確認合同的效力。既然房屋買賣備案登記只是屬于行政管理，那么該登記不具有準物權的效力，應按照締約目的，來判斷是否存在欺詐，是否有損他人合法權益，之后按公平合理等原則確認合同的效力。鑒于本案趙某先訂立合同，支付的價款明顯高于第二份合同，并實際占有使用該房屋，故應判決確認趙某與房地產公司簽訂的合同有效，而第二份合同無效。
商品房買賣合同審理中涉及物權、債權以及二者交叉的問題，適用法律較為復雜，有的購房者在購房時花去畢生的積蓄，甚至還要貸款，故而爭議較大。
