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　　2012年1月8日，申請(qǐng)執(zhí)行人葉某借給羅某24萬(wàn)元，羅某約定于2013年12月底前還款。2014年1月份葉某向羅某多次追討未果，遂向湖南省寧遠(yuǎn)縣人民法院提起訴訟。法院判決要求羅某向葉某支付借款24萬(wàn)元及利息。在訴訟期間羅某與趙某簽定房屋買(mǎi)賣(mài)合同，羅某把自己所有的位于舜陵鎮(zhèn)重華路一座 450平方米賣(mài)給趙某，羅某對(duì)趙某講是為支付小孩上大學(xué)費(fèi)用才賣(mài)房屋。買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，趙某全家就在購(gòu)賣(mài)的門(mén)面房中居住，且向有關(guān)部門(mén)辦理了過(guò)戶預(yù)登記。法院判決生效后，羅某向法院申請(qǐng)執(zhí)行，在執(zhí)行過(guò)程中，寧遠(yuǎn)縣法院作出了裁定書(shū)，裁定查封趙某所購(gòu)房屋。趙某提異議：我于該案訴訟期間與羅某簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并于簽定合同當(dāng)日支付完全部購(gòu)房?jī)r(jià)款35萬(wàn)元，現(xiàn)我全家已在所購(gòu)房屋中居住,我為該房屋買(mǎi)賣(mài)合同辦理了預(yù)登記，只是因?yàn)榱_某的原因，才遲遲未能辦理過(guò)戶手續(xù);我是所購(gòu)房屋的善意取得人，沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，遂要求法院解除對(duì)其房產(chǎn)的查封。 　　【審理】 　　寧遠(yuǎn)法院經(jīng)審查后認(rèn)為：在案件訴訟期間被執(zhí)行人羅某將其所有的需要辦理過(guò)戶登記的房產(chǎn)出賣(mài)給第三人趙某，趙某以市場(chǎng)價(jià)格買(mǎi)得房屋，并交付全部?jī)r(jià)款，實(shí)際占用了不動(dòng)產(chǎn)，辦理了過(guò)戶預(yù)登記。趙某雖是在訴訟中購(gòu)房，但其以合理價(jià)格購(gòu)買(mǎi)，且羅某講賣(mài)房的原因是交付支付小孩上大學(xué)費(fèi)用，趙某沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，對(duì)趙某與羅某的不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)關(guān)系應(yīng)按無(wú)過(guò)錯(cuò)保護(hù)原則予以保護(hù)。申請(qǐng)異議人請(qǐng)求解除查封的理由，本院予以支持。遂作出解除趙某所購(gòu)房產(chǎn)的查封。 　　【評(píng)析】 　　法院的解除查封裁定是正確的。 　　一、異議人趙某無(wú)過(guò)錯(cuò) 　　我國(guó)《民法通則》第五十八條第一款第四項(xiàng)規(guī)定：惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益的民事行為無(wú)效。《合同法》第五十二條也規(guī)定惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益的合同無(wú)效。趙某在葉某與羅某借款合同糾紛訴訟期間簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同不屬惡意串通損害葉某利益的民事行為。首先，趙某與羅某以合理市場(chǎng)價(jià)格商定房屋買(mǎi)賣(mài)合同;其次，趙某已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款，并實(shí)際占有該房屋，全家已在所購(gòu)房產(chǎn)中居住;最后，主觀上案外人趙某對(duì)房屋登記過(guò)戶沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，作為買(mǎi)受人來(lái)講，盡快辦理好房屋登記手續(xù)，使自己的合法權(quán)益得到牢固的保護(hù)，是其求之不得的事。因此趙某辦理了房屋過(guò)戶預(yù)登記，趙某沒(méi)有能夠行使權(quán)利而不行使，亦即不存在客觀行使權(quán)利的障礙。 　　二、法院的解除查封符合法律規(guī)定 　　《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條規(guī)定，被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過(guò)戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣(mài)給第三人，第三人已經(jīng)支付部分價(jià)款或者全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)的，人民法院呆以查封、扣押、凍結(jié);第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過(guò)戶手續(xù)的，如果第三人沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。對(duì)未辦理過(guò)戶且交款并實(shí)際占有的房屋可否查封的分水嶺是第三人是否有過(guò)錯(cuò)，其目的在于讓無(wú)過(guò)錯(cuò)的買(mǎi)受人對(duì)物權(quán)的期待權(quán)得到特殊保護(hù)，使先履行的債權(quán)得到優(yōu)先保護(hù)。 　　三、解除查封體現(xiàn)公平原則 　　房屋過(guò)戶登記在我國(guó)現(xiàn)階段還不能實(shí)現(xiàn)即時(shí)登記，且有的賣(mài)房人為自身的利益需要，逃避?chē)?guó)家的宏觀管理，故意遲遲不辦理過(guò)戶登記，因此生活中存在著大量沒(méi)有辦理登記，但是買(mǎi)受人已經(jīng)占有房屋的現(xiàn)象，如果一律以登記作為案外人所有權(quán)保護(hù)的前提，對(duì)于沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)是不公平。還有現(xiàn)在房?jī)r(jià)日益上漲，如果　以登記作為案外人所有權(quán)保護(hù)的前提，有的房產(chǎn)商會(huì)見(jiàn)利忘利，紛紛解除合同，將不利于社會(huì)秩序的穩(wěn)定。 　　(作者單位：湖南省寧遠(yuǎn)縣人民法院)