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　　家庭共有房產(chǎn)查封糾紛案 　　[案情] 　　異議人顧某(顧某某之女) 　　申請執(zhí)行人南通某工貿(mào)有限公司 　　被執(zhí)行人顧某某 　　異議人顧某與顧某某系父女關(guān)系。顧某某因犯詐騙罪于1980年至1992年期間在南通市新生織布廠服刑;其女顧某于1989年1月10日向南通市港閘區(qū)蘆涇鄉(xiāng)人民政府(鄉(xiāng)鎮(zhèn)合并后并入永興街道辦事處)提出申請，要求在原宅基地范圍內(nèi)翻建一底兩層的樓房一幢，家庭成員當時登記有顧某某及其妻吳某、顧某及其丈夫、女兒等五人;1990年1月13日，蘆涇鄉(xiāng)人民政府批準了顧某的建房報告，當年該房建成;1993年，鄉(xiāng)村對農(nóng)村房屋重新核實、丈量宅基地，并發(fā)放產(chǎn)權(quán)證，顧某某當時在房產(chǎn)所有權(quán)登記申請書上簽名，并領(lǐng)取了以顧某某為所有人的產(chǎn)權(quán)證。1995年，顧某認為產(chǎn)權(quán)登記有誤，讓母親吳某到三牌樓村村委會要求更正，找到村主任、會計后，村里也認為登記錯誤，將房屋產(chǎn)權(quán)證所有人改為顧某，但未在鄉(xiāng)政府的產(chǎn)權(quán)登記底冊上更改。2006年南通某工貿(mào)公司為與顧某某買賣合同糾紛起訴顧某某并向本院申請財產(chǎn)保全，法院于2006年10月31日裁定查封了顧某某名下位于南通市港閘區(qū)永興街道的房產(chǎn)。在執(zhí)行過程中，因顧某某無力一次性償還債務(wù)，其與申請人某工貿(mào)公司協(xié)商，訂立了分期還款協(xié)議，顧某某同意如該房屋拆遷，則以房屋的拆遷款優(yōu)先償還所欠債務(wù)。2007年7月7日，顧某某、顧某與南通市永興房屋拆遷有限公司簽訂了房屋拆遷補償安置協(xié)議，后因顧某某未能按期履行還款協(xié)議，法院于2007年9月13日凍結(jié)了顧某某名下的拆遷款212867.13元。2008年1月21日顧某向法院提出執(zhí)行異議稱：其于1989年1月10日向南通市港閘區(qū)蘆涇鄉(xiāng)人民政府申請在老園宅基地范圍內(nèi)翻建一底兩層的樓房一幢，于1990年1月13日得到蘆涇鄉(xiāng)人民政府批準，隨后由其籌集資金建成樓房。期間，其父顧某某因犯詐騙罪一直在南通市新生織布廠服刑，根本沒有投入。雖然1993年因其本人不在家，顧某某領(lǐng)取了所有人為顧某某的產(chǎn)權(quán)證。但其已于1995年讓母親吳某到三牌樓村村委會，找到村主任已經(jīng)將其持有的產(chǎn)權(quán)證上的所有人改為顧某，故該房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)為顧某所擁有。法院因顧某某欠款案查封了顧某所有的房產(chǎn)侵犯了其合法權(quán)益，屬錯誤查封，請求法院予以解除。 　　某工貿(mào)公司辯稱：窯墩壩村的房產(chǎn)一直登記在顧某某名下，應(yīng)為顧某某合法所有;且在執(zhí)行過程中，雙方訂立了分期還款協(xié)議，顧某某自愿將該房屋作擔保，同意以房屋拆遷款優(yōu)先償還所欠其債務(wù)，法院查封措施合法有效，請求駁回顧某的異議。 　　顧某某辯稱：1980年至1992年期間本人一直在監(jiān)獄服刑，窯墩壩村的房產(chǎn)確實不是其所建，與某工貿(mào)公司的債務(wù)其予以認可，愿意用其所有的財產(chǎn)償還。 　　[分歧] 　　本案在審理過程中，存在以下幾種意見： 　　一種意見認為，我國對房屋實行統(tǒng)一登記、專門機構(gòu)管理的制度，房屋產(chǎn)權(quán)登記簿是房屋所有權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù);房屋產(chǎn)權(quán)證是登記機關(guān)頒發(fā)給權(quán)利人作為其享有該房屋的證明，產(chǎn)權(quán)證記載的事項應(yīng)與產(chǎn)權(quán)登記簿相一致;記載不一致的，除有證據(jù)證明產(chǎn)權(quán)登記簿確有錯誤外，以產(chǎn)權(quán)登記簿為準;利害關(guān)系人認為產(chǎn)權(quán)登記錯誤，可向登記機構(gòu)申請更正登記，登記機構(gòu)不予更正，利害關(guān)系人則應(yīng)當在法定期限內(nèi)提起訴訟，如未起訴異議登記則失效。本案異議人顧某于1995年認為產(chǎn)權(quán)證名實不相符后，并未向產(chǎn)權(quán)登記部門提出異議，僅讓村委會在其個人所持有的產(chǎn)權(quán)證上作了更改，該改動對外無公示效果，更無法律效力。法院根據(jù)南通市港閘區(qū)永興街道辦事處提供的房屋產(chǎn)權(quán)登記底冊，確認永興街道窯墩壩村11組80號的房產(chǎn)屬顧某某所有，遂向永興街辦送達協(xié)助執(zhí)行通知書和裁定書查封了該房產(chǎn)，之后又凍結(jié)了該房屋名下的拆遷款，查封程序合法、手續(xù)完備。 　　另一種意見認為，目前農(nóng)村建房使用的宅基地屬于集體所有，不少地方由于產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)不規(guī)范操作，農(nóng)村房屋所有權(quán)證僅是登記的戶主，并未將共有權(quán)人一并進行登記，因此不能以登記的名字來確定房屋所有權(quán)。本案訟爭房屋建造期間，顧某某在服刑，從申請到建造都是其女兒顧某負責(zé)，對地上建筑顧某某沒有所有權(quán)，只是享有宅基地使用權(quán)，鄉(xiāng)村干部也已經(jīng)在產(chǎn)權(quán)證上進行了更改，應(yīng)當說產(chǎn)權(quán)登記薄與事實不符，異議人顧某理由成立。 　　第三種意見，顧某申請建房時，同住人口有五人，都享有宅基地使用權(quán)，現(xiàn)在房屋已經(jīng)拆遷，房屋、宅基地都已經(jīng)轉(zhuǎn)化為拆遷利益，顧某和顧某某等人都是房屋共有人，根據(jù)最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第十條“人民法院對可以分割處分的房屋應(yīng)當在執(zhí)行標的額的范圍內(nèi)分割查封，不可分割的房屋可以整體查封”之規(guī)定，顧某某與其女等人均是房屋的共有人，因房屋不可分割，故可以整體查封。因此應(yīng)當駁回申請人的異議。 　　[評析]： 　　正確本案處理的關(guān)鍵在于對被執(zhí)行人是否對訟爭房產(chǎn)享有共有份額作出認定，進而據(jù)此判斷執(zhí)行法院采取查封措施是否適當。 　　物權(quán)登記的公信效力是物權(quán)公示制度的法律效果。公信力是指登記的不動產(chǎn)物權(quán)的權(quán)利人在法律上推定為真正的權(quán)利人，即使事實上他不是真正的權(quán)利人。這種權(quán)利的推定的意義之一在于維護登記制度的公信力，以保護信賴登記薄登記內(nèi)容的交易人的利益，這即不動產(chǎn)物權(quán)歸屬的證據(jù)。權(quán)利推定的另一重要意義在于，此種登記是確定不動產(chǎn)物權(quán)歸屬的證據(jù)。不動產(chǎn)登記薄上記載的權(quán)利人，就是法律上承認的權(quán)利人，該權(quán)利人可以依法行使不動產(chǎn)物權(quán)。但這種效力只是法律上的推定，并不是真正的不可推翻。如果有人對登記事項提出異議的，就應(yīng)當由提出異議的一方提出證據(jù)來證明其主張。如果異議一方提出了足以證明真正的權(quán)利狀況與不動產(chǎn)登記薄記載不一致的證據(jù)，人民法院就可以直接采納其證明，確認取權(quán)利，推翻不動產(chǎn)登記薄上的記載。如果提出的證據(jù)不足以證明真正的權(quán)利狀況與不動產(chǎn)登記薄上的記載不一致的，人民法院應(yīng)當按照產(chǎn)權(quán)登記薄的記載來認定產(chǎn)權(quán)歸屬，維護不動產(chǎn)登記薄的效力。 　　南通市港閘區(qū)的農(nóng)村房屋的登記機關(guān)是港閘區(qū)政府，鄉(xiāng)村僅是協(xié)助區(qū)政府核實產(chǎn)權(quán)狀況，當發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)證與實際情況不符合時應(yīng)當逐級向區(qū)政府提出，除在產(chǎn)權(quán)證上更改外，還應(yīng)在登記薄上繼續(xù)更改，如果未更改以登記薄為準。從形式上看產(chǎn)權(quán)證應(yīng)當是顧某某的房產(chǎn)。但顧某提供的證據(jù)證明了當時申請建房的人口狀況，整個建房期間顧某某在服刑，因此其不能擁有房屋產(chǎn)權(quán)，至少不能認定擁有完全產(chǎn)權(quán)。但房屋拆遷時顧某某享有宅基地，其因拆遷已經(jīng)轉(zhuǎn)化為拆遷利益，包括拆遷補償款和房屋安置權(quán)，因此，顧某某與顧某是房屋的共有權(quán)人，對共有房產(chǎn)法院有權(quán)查封。由于法院查封的是被執(zhí)行人與他人的共有財產(chǎn)，那么執(zhí)行實踐中法院如何處分被執(zhí)行人的共有財產(chǎn)呢?筆者認為應(yīng)對屬于共同財產(chǎn)的價款進行強制析產(chǎn)，以確定被執(zhí)行人可供執(zhí)行的財產(chǎn)份額，此為司法程序介入后的必然結(jié)果，另一方必須配合。當然為了確保財產(chǎn)分割的公平、公正，執(zhí)行法院應(yīng)在分割過程中充分兼顧被執(zhí)行人及其他家屬的生存權(quán)，必須結(jié)合當?shù)氐膶嶋H生活水平、基本房價、人均最低居住面積標準并綜合考慮各方在變現(xiàn)房產(chǎn)中的份額等因素確定變現(xiàn)所得價款中用于償債的比例。 如需了解更多房產(chǎn)查封的相關(guān)內(nèi)容，小編推薦： 關(guān)于查封的法律規(guī)定 法院查封房產(chǎn)的法律依據(jù) 已預(yù)售的商品房可否查封