【案情】
1998年11月8日，原告郭某與被告許某、陳某夫婦簽訂一份《房屋交易協(xié)議書》，將被告許某、陳某共有房屋一套(79.24平方米)及柴房一間賣給原告郭某。原告郭某當(dāng)即支付房屋價(jià)格人民幣43800元，被告亦將房屋及房產(chǎn)證(94字第1368號)交付于原告。原告郭某、被告許某、陳某在該契約上簽字確認(rèn)。公證處于1998年11月9日對原被告雙方簽訂的《房屋交易協(xié)議書》進(jìn)行了公證。十多年后，原告郭某要求被告協(xié)助辦理房屋過戶手續(xù)，被告并未予以協(xié)助。原、被告雙方產(chǎn)生糾紛，原告遂訴至法院提出判令該合同有效且被告協(xié)助原告辦理過戶登記手續(xù)。
【分歧】
第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，可以支持。理由如下：本案中，原、被告之間的房屋買賣合同已經(jīng)成立，被告應(yīng)該按照合同的規(guī)定履行合同，原告訴求理應(yīng)支持。
第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，不可以支持。理由如下：原、被告之間確實(shí)簽訂了買賣合同，但并沒有辦理過戶手續(xù)，合同還未發(fā)生法律效力，且原告十多年都未要求過戶，已經(jīng)超過法律規(guī)定的兩年訴訟時(shí)效。
【律師評析】
本律師同意第一種意見，主要理由如下：
首先，本案中房屋買賣合同合法有效。考慮本案合同是否有效，實(shí)踐中從以下兩方面考慮，第一，被告許某、陳某在婚姻存續(xù)期間將共同財(cái)產(chǎn)宿舍一套及柴間一間賣給原告郭某，原告郭某及被告許某、陳某均在合同上簽名，且該買賣合同經(jīng)過了公證，故該合同系雙方當(dāng)事人真實(shí)的意思表示、合同有效且已在原告郭某及被告許某、陳某之間產(chǎn)生法律效力。第二、從合同的履行情況看，原告已付清了房款，并取得了受讓房屋的產(chǎn)權(quán)證。雖然該房屋沒有過戶，但并不影響買賣合同的效力，因?yàn)榉课葸^戶登記是合同生效后的事情，是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的必要條件，而非房屋買賣合同生效的必要條件。基于以上兩點(diǎn)，應(yīng)該認(rèn)定原告郭某與兩被告之間關(guān)于訴爭房屋的買賣合同成立并生效。
其次，合同效力不應(yīng)房屋未辦理過戶登記而不產(chǎn)生法律效力。按照《物權(quán)法》第十五條規(guī)定：當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。此案中被告許某、陳某所擁有的共同房產(chǎn)在雙方所簽訂的《房屋交易協(xié)議書》中協(xié)議將其所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給郭某，房屋雖交付于郭某但因兩被告未履行協(xié)助辦理過戶登記手續(xù)而使郭某無法行使完整房屋所有權(quán)。郭某認(rèn)為房屋不僅實(shí)際上由其居住還需從形式上予以確權(quán)，被告因按照合同約定履行義務(wù)。在市場經(jīng)濟(jì)中，一次物權(quán)變動的完成有效的合同為前提外加不動產(chǎn)登記變動主義、動產(chǎn)交付主義為原則。本案中雖然該房屋沒有過戶，但并不影響買賣合同的效力，因?yàn)榉课葸^戶登記屬當(dāng)事人履行合同的行為亦是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的必要條件，當(dāng)然并非房屋買賣合同生效的必要條件。故被告應(yīng)按照合同法的規(guī)定履行協(xié)助原告辦理房屋登記過戶手續(xù)的義務(wù)。
再次，交付房產(chǎn)及協(xié)助辦理過戶手續(xù)不受訴訟時(shí)效約束。實(shí)踐中一般認(rèn)為：一、商品房買賣合同約定有交付期限，若出賣人未在約定期限內(nèi)交付房屋，買受人可以在交付期限屆滿后根據(jù)合同約定向人民法院請求出賣人交付房屋，其請求權(quán)屬于債權(quán)請求權(quán)，應(yīng)當(dāng)適用《民法通則》有關(guān)訴訟時(shí)效的規(guī)定。但在訴訟時(shí)效期間的起算上，應(yīng)當(dāng)區(qū)分具體情況：房屋具備法定交付條件，訴訟時(shí)效期間自合同約定的交付期限屆滿之日起計(jì)算;如果房屋尚不具備法定的交付條件，訴訟時(shí)效期間應(yīng)從房屋具備法定的交付條件之日起計(jì)算。二、出賣人已經(jīng)將房屋交付于買受人，買受人亦已實(shí)現(xiàn)對房屋的占有的，買受人請求出賣人轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)、辦理房屋所有權(quán)登記的請求權(quán)具有物權(quán)性質(zhì)，不適用訴訟時(shí)效的規(guī)定。而占有作為一種事實(shí)亦受我國物權(quán)法的保護(hù)，當(dāng)事人請求保護(hù)該種事實(shí)屬物權(quán)請求權(quán)，適用有關(guān)物權(quán)請求權(quán)訴訟時(shí)效的規(guī)定而非債權(quán)請求權(quán)。此案中被告已經(jīng)將房屋交付，郭某已在該房屋居住(即占有)有十多年的時(shí)間。故郭某請求被告協(xié)助辦理過戶登記手續(xù)不受訴訟時(shí)效的限制。
最后，綜合分析以上理由，被告理應(yīng)旅行合同義務(wù)，協(xié)助原告辦理過戶手續(xù)。若被高拒絕協(xié)助，原告可單獨(dú)直接持生效判決書向房屋登記部門辦理過戶登記手續(xù)。根據(jù)我國《物權(quán)法》第二十八條規(guī)定：因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。此案中法院判令被告協(xié)助原告辦理過戶登記手續(xù)實(shí)質(zhì)已導(dǎo)致物權(quán)變更，該房產(chǎn)應(yīng)由原告郭某所有，被告應(yīng)協(xié)助辦理過戶手續(xù)。故判決生效之后，物權(quán)已經(jīng)發(fā)生了變動，郭某已經(jīng)享有房屋的所有權(quán)。故本律師認(rèn)為郭某可持該生效判決書要求被告協(xié)助辦理過戶登記手續(xù)亦可要求法院強(qiáng)制執(zhí)行判決，當(dāng)然也可直接到房屋登記部門辦理過戶手續(xù)。因按照我國《物權(quán)法》第二十八條規(guī)定郭某已經(jīng)享有了物權(quán)。若被告擅自將房屋再次轉(zhuǎn)讓，郭某有權(quán)要求被告停止侵害，有權(quán)對抗甲的債權(quán)人的查封、扣押。雖然郭某在判決生效之后獲得房屋的所有權(quán)，但在房屋登記部門變更登記之前不能處分房屋的所有權(quán)。依照《物權(quán)法》第三十一條規(guī)定：依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。故若此時(shí)郭某不能僅僅依據(jù)法院生效的判決書將房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，法院生效的判決書并不能等同于房產(chǎn)證的效力。郭某必須在房屋登記部門完成登記之后即采用法定的重新公示方法才行使占有、使用、收益、處分的權(quán)利。
