房屋具備使用條件后,開(kāi)發(fā)商將房屋交付于購(gòu)房者,對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)就意味著收房。與一般的商品買賣相比,房屋的交付更為復(fù)雜,因?yàn)樗婕暗絻煞矫娴年P(guān)系,一方面是房屋買賣合同的履行,另一方面是物業(yè)管理合同的建立。示范合同第十一條專門對(duì)房屋的交接做了規(guī)定,本文就
房屋具備使用條件后,開(kāi)發(fā)商將房屋交付于購(gòu)房者,對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)就意味著收房。與一般的商品買賣相比,房屋的交付更為復(fù)雜,因?yàn)樗婕暗絻煞矫娴年P(guān)系,一方面是房屋買賣合同的履行,另一方面是物業(yè)管理合同的建立。示范合同第十一條專門對(duì)房屋的交接做了規(guī)定,本文就其中的幾個(gè)主要問(wèn)題進(jìn)行講解。
交房一般程序
1.開(kāi)發(fā)商發(fā)出收房通知。收房通知中包括收房的時(shí)間、須交納的費(fèi)用、未按時(shí)收房的處理等。通知的形式有電話、傳真、信件等。穩(wěn)妥起見(jiàn),開(kāi)發(fā)商在用電話、傳真等方式通知之外,最好能同時(shí)使用掛號(hào)信件的方式,否則,很難證明自己已向購(gòu)房者發(fā)出收房通知,有可能造成承擔(dān)延期交房責(zé)任的不利后果。
2.購(gòu)房者交納有關(guān)費(fèi)用。如房屋價(jià)款結(jié)算、物業(yè)費(fèi)、公共維修基金等。
3.驗(yàn)房。購(gòu)房者對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收,看是否存在質(zhì)量問(wèn)題,對(duì)發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題向開(kāi)發(fā)商提出,開(kāi)發(fā)商進(jìn)行整改,修理后再由購(gòu)房者驗(yàn)房。
4.購(gòu)房者接收房屋。房屋驗(yàn)收合格后,開(kāi)發(fā)商將鑰匙交給購(gòu)房者。一般而言,鑰匙的交付是房屋交接的主要標(biāo)志。除了所有權(quán)(所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)間以管理機(jī)關(guān)辦理過(guò)戶手續(xù)的時(shí)間為準(zhǔn))外,關(guān)于房屋的一切權(quán)利都從鑰匙交付時(shí)由購(gòu)房者來(lái)行使了。當(dāng)然,風(fēng)險(xiǎn)也從此時(shí)由購(gòu)房者來(lái)承擔(dān)了(比如房屋交付后出現(xiàn)火災(zāi)、地震等造成房屋滅失的風(fēng)險(xiǎn))。
如何收房
對(duì)于如何來(lái)收房的問(wèn)題,很多購(gòu)房者的思路不是很清晰。實(shí)際上,收房時(shí)主要有三個(gè)問(wèn)題。
1.審查有關(guān)證件。作為購(gòu)房者,應(yīng)首先審查房屋是否具備交房條件。關(guān)于交房條件,在合同的第八條有明確約定,從北京來(lái)看,一般合同約定以該房屋取得北京市建設(shè)工程竣工備案表作為交房的前提條件。按照今年12月1日實(shí)施的《北京市城市房屋轉(zhuǎn)讓管理辦法》的規(guī)定,竣工備案表更成為開(kāi)發(fā)商交房的法定條件。如果沒(méi)有竣工備案表,作為購(gòu)房者一般可以拒絕收房。
此外,購(gòu)房者還要審查幾個(gè)證件,包括:住宅質(zhì)量說(shuō)明書、住宅質(zhì)量保證書、房屋面積實(shí)測(cè)表等。
2.審查房屋的質(zhì)量。驗(yàn)房主要是看房屋是否與合同約定一致,包括戶型、朝向、尺寸、結(jié)構(gòu)等。如果這些方面發(fā)生變化,則購(gòu)房者可以要求退房。此外,很重要的工作就是審查房屋是否存在質(zhì)量問(wèn)題,如果有質(zhì)量問(wèn)題,應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商進(jìn)行修理,待修理后再重新驗(yàn)房。
3.審查交房費(fèi)用。交房時(shí)涉及到一系列的費(fèi)用。
房屋價(jià)款結(jié)算。對(duì)于期房而言,合同價(jià)款是依據(jù)房屋預(yù)測(cè)面積計(jì)算的,等房屋竣工后,實(shí)測(cè)面積肯定會(huì)有所差異,雙方根據(jù)面積差異來(lái)結(jié)算房款。
物業(yè)管理費(fèi)用。作為異產(chǎn)毗鄰房產(chǎn),實(shí)行的是強(qiáng)制性的物業(yè)管理制度。購(gòu)房者在接收房屋后,無(wú)論是否入住,就開(kāi)始享受到前期物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù),因此在收房時(shí)就須交納物業(yè)管理費(fèi)。按照北京現(xiàn)行規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)一次最多可收取一年的物業(yè)費(fèi)。
公共維修基金。公共維修基金是為房屋公共部位和公共設(shè)施進(jìn)行大、中修而準(zhǔn)備的基金,按照房款的2%交納,可以交給開(kāi)發(fā)商,也可以直接去房管局小區(qū)辦交納。
案例分析
開(kāi)發(fā)商以費(fèi)用為由拒絕交房怎么辦?
曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)這樣的案例,某小區(qū)業(yè)主在收房時(shí)按照開(kāi)發(fā)商的要求被迫交納了天然氣初裝費(fèi),事后又以收費(fèi)無(wú)法律依據(jù)為由要求開(kāi)發(fā)商退款,法院卻以業(yè)主自愿(因?yàn)闃I(yè)主無(wú)法證明是被迫而為)交納未違反法律為由判業(yè)主敗訴。這個(gè)案例說(shuō)明,購(gòu)房者在收房時(shí)對(duì)所交費(fèi)用應(yīng)進(jìn)行審查,對(duì)于不該交納的費(fèi)用應(yīng)拒絕交納。
開(kāi)發(fā)商收取的費(fèi)用名目不同,購(gòu)房者應(yīng)根據(jù)情況予以處理。對(duì)于房款和物業(yè)管理費(fèi)用,應(yīng)在收房時(shí)交納;對(duì)于契稅和公共維修基金,開(kāi)發(fā)商可以代收,但不能以此作為交房的條件,否則,就構(gòu)成延期交房;對(duì)于天然氣初裝費(fèi),則無(wú)法律依據(jù)和合同依據(jù),開(kāi)發(fā)商不應(yīng)收取,購(gòu)房者可以拒交。