房地產贈與應注意法律問題
贈與合同是贈與人將自己的財產無償給予受贈人,受贈人表示接受贈與的合同。動產的贈與,比如錢財的贈與,以交付為準,而房地產作為不動產,其贈與與不同贈與不同,應該注意以下幾個問題,以免引起糾紛。
其一,房地產贈與必須要進行公證,公證后要及時辦理所有權轉移登記手續
普通動產的贈與可以訂立書面的贈與合同,也可以不訂立合同。房地產贈與不僅必須訂立書面合同,而且必須要辦理公證才能進行房地產產權過戶。其中一個重要原因是因為現實中存在不少人為了避稅,將買賣合同定為贈與合同,為了防范這個問題,國家出臺相關規定,要求房產贈與合同必須經過公證。司法部《贈與公證細則》第七條規定,辦理不動產贈與公證的,經公證后,應及時到有關部門辦理所有權轉移登記手續,否則贈與行為無效。經過公證后贈與人不能隨意撤銷贈與合同。
其二,房地產贈與的交付以登記過戶為準。
一般動產的贈與只要交付給受贈人,贈與就算完成了,上海匯銀律師事務所沈潔律師提醒:房地產贈與不僅僅是將房屋交付給受贈人使用,而且還要訂立公證過的贈與合同,除此之外,贈與要真正地完成,還需要辦理產權登記過戶手續。如果房地產贈與人和受贈人之間有書面贈與公證合同,但事后沒有辦理房地產贈與合同的公證和登記的,且贈與人又反悔的,受贈人能否要求贈與人履行贈與義務?
根據最高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題意見(試行)》第128條規定“贈與房地產,如根據書面贈與合同辦理了過戶手續的,應當認定贈與關系成立;未辦理過戶手續,但贈與人根據書面贈與合同已將產權證書交與受贈人,受贈人根據贈與合同已占有、使用該房地產的,可以認定贈與有效,但應令其補辦過戶手續。”根據該司法解釋贈與人要履行義務,但是后出臺的《合同法》和《贈與公證細則》的有關規定卻認為房地產贈與的交付必須以房地產過戶為準,否則則該贈與可以依法撤銷,并贈與或轉讓給他人(公益贈與除外),受贈人不能要求對方履行過戶義務。律師特別指出:《合同法》和《贈與公證細則》比民法通則意見晚出臺,根據新法優于舊法的原則,房地產贈與合同的公證只是完成了整個贈與行為的一部分,只有辦理了房地產變更登記,房地產贈才算真正完成。
律師特別指出,以上所稱的房地產贈與都指城市房地產,而農村房地產(集體土地上的房屋)的贈與應以書面贈與合同的簽訂和贈與房地產的實際交付為準。贈與雙方當事人簽有書面合同,贈與房地產已轉移給受贈人占有使用的,應認定贈與有效
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