1、什么是預查封
預查封，是指對尚未在登記機構進行物權登記但又履行了一定的批準或者備案等預登記手續(xù)、被執(zhí)行人享有未公示或者物權期待權的房地產(chǎn)所采取的控制性措施，即由法院制發(fā)預查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，由國土資源、房地產(chǎn)管理部門辦理預查封登記手續(xù)。
2、為什么要設立預查封制度?
之所以創(chuàng)立預查封這樣一項制度，是因為被執(zhí)行人對未經(jīng)登記的物權或者預期物權享有的僅僅是一種受限或者期待利益，是否能夠成為完全的或者真正的權利主體，尚處于不確定的狀態(tài)。另外，登記主管部門也往往以被執(zhí)行人沒有辦理權屬登記為由不予辦理查封登記。所以，參照房地產(chǎn)買售過程中的預告登記制度，經(jīng)與國土資源、房地產(chǎn)管理部門協(xié)商，創(chuàng)立了該項制度。
3、哪些房屋可以進行預查封?
依據(jù)《通知》第十五條規(guī)定，主要包括：
(1)已辦理了商品房預售許可證且尚未出售的房屋。此時，作為被執(zhí)行人的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然已對所建房屋享有物權，但由于該物權尚未登記公示，不能進行移轉處分，人民法院只能預查封。如果房屋已經(jīng)出售，則此時為保護購房人的物權期待權，不能進行預查封。
(2)被執(zhí)行人購買的已由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理了房屋權屬初始登記的房屋。此時，建筑物已由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理了大產(chǎn)權證，但?沒有區(qū)分所有。作為被執(zhí)行人的購房人雖并不對該房屋享有真正意義上的物權，但已經(jīng)享有期待權，具有排他性，可視為其財產(chǎn)而預查封。
(3)被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預售合同登記備案手續(xù)或者商品房預告登記的房屋。預售合同登記備案制度和預告登記制度均具有保全債權的實現(xiàn)、保全將來發(fā)生的不動產(chǎn)物權的功能。雖不導致不動產(chǎn)物權的設立或者變動，但是可以使登記申請人取得一種請求將來發(fā)生物權變動的排他性權利。
4、預查封有什么法律效力?
預查封和查封在限制標的物轉讓的效力上應當是相同的。在人民法院預查封期間，任何單位和個人不得擅自處分預查封的財產(chǎn)，有關部門也不得辦理轉讓、抵押手續(xù)。但是預查封和查封也有一些細微的區(qū)別;一是人民法院不能對預查封的房地產(chǎn)進行處理;二是預查封期間，登記機關除了可以將預查封的房地產(chǎn)登記在被執(zhí)行人名下外，登記機關不得為任何其他登記行為。在預查封期間，一旦房地產(chǎn)權屬登記在被執(zhí)行人名下，則預查封就自動轉為查封。
