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從執行實務出發-談對被執行人房產的執行
來源：江蘇法院網作者劉宏杰更新時間：2010-07-19160008
長期以來，一房不能執行或難以執行一直困擾著執行人員，對那些只有一處房產而無其他財產可供執行的被執行人來說，一處房產不能執行成了他們一個最好理由。如何破解這一執行難題，是所有執行人員必須面對和解決的問題，在執行實踐中，既要依法執行達到案結事了的目的，又要給予被執行人合情合理相對適當的安置，同時還不能引起不穩定因素的產生，實現法律效果和社會效果最好的結合，如何把握好上述幾個問題，是很值得探究的。
《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十條“被執行人未按執行通知履行法律文書確定的義務，人民法院有權查封、扣押、凍結、拍賣、變賣被執行人應當履行義務部分的財產。但應當保留被執行人及其所撫養家屬的生活必需品。”這一條只是對被執行人包括房產在內的所有財產如何執行的原則性規定，現有的司法解釋對于房產的執行，要么就沒有規定，要么規定的過于簡單，操作性差，各地做法也不盡相同，期待出臺一部專門針對房產執行的司法解釋詳盡的規定操作程序和執行的方式方法。
本人是從事執行工作多年的老執行，多年來執行了不少被執行人房產的案件，本人將執行的心得體會和方式、方法整理歸納出來，與同仁一起探討，不足之處予以斧正。
執行被執行人房產要做到“十查”：
一查被執行人房屋的產權。查清被執行人房屋的產權，這是執行被執行人房產的首要前提，只有查清了產權，才能談得上能否處理和怎么處理。
二查被執行人房產的土地性質。被執行人房屋產權的土地性質，關系到房產的價值，同時也關系到買收人的利益。如果是國有土地，一般人都可買收；如果是集體土地，拍賣前不僅要征得國土部門的意見，而且買受人只能是本集體組織或其成員且是無宅基地的人買收方為合法。
三查被執行人房屋內實際居住人口。如果被執行那個人只有一處房產，在執行被執行人房產前，不僅要查清房屋共有人，還要查清房屋內實際居住人口。此查的目的，是要確定被執行人房屋是否適宜執行，尋找合適的安置方案，為執行做準備。
四查被執行人住所地人均最低住房面積標準。被執行人一處房產被處置前，法院就面臨著安置問題，是租房還是購買經濟適用房？對于被執行人住所地人均最低住房面積標準，執行法官要做到心中有數，根據具體情況確定安置方案。
五查被執行人房產有無設置抵押。被執行人房產有無設置抵押關系到被執行人房產能否拍賣問題，對于已設置抵押的房產，在評估前就應估算該房產大概有多大的價值，如果價值較大遠遠超過優先受償抵押權的，進行評估、拍賣才能解決案件，否則，如果價值較小，拍賣價款不足以清償優先抵押權的、或者所乘價款不多的，那么，評估拍賣就沒有必要進行了。
六查被執行人房產有無租賃。此查的目的在于同等條件下租賃者有優先購買權，法院在拍賣前要特別通知租賃者參加競買，否則是會很麻煩的，如果租賃者沒有參加競買放棄優先購買權或者參加競買沒有競得，對于拍賣前就應告知競買者該房產已租賃，租賃期限、租金，競買者在買收房產后就有房產權，就可按原租賃合同收取租金，在租賃者不同意解除租賃合同的情況下，要等到租賃合同期滿后，買受人才能實際收回房產等情況。
七查被執行人有幾處房屋。如果查得被執行人有多處房產，對于不住的房產那就不必考慮能否拍賣和安置問題了，放心處理即可。
八查被執行人房產有無設置其他優先權。在查明被執行人房產抵押、租賃等設置優先權的，還要進一步查明有無設置其他優先權，如果設置了就要把這一因素考慮進去進行處理，省得以后優先權者提出執行異議。
九查被執行人房產市場現行大概價位。在處分被執行人房產前，對被執行人房產市場現行價位應有個大概的了解，如果價值過于偏小，又存在安置問題，那就沒有必要處理被執行人的房產了，案件要尋找其他突破口。
十查被執行人所在地經濟適用房大概價位。此查的目的在于為被執行人以后安置做準備，在房產拍賣所得價款清償債務后，余額部分又不足以購買商品房的時候，在被執行人請求下，商請當地政府部門出售經濟適用房給被執行人居住。
執行被執行人房產“十二法”：
一、以大換小。有些被執行人只有一處較大的房產，遠遠超出了當地政府確定的最低住房標準，別的又無其他財產可供執行，怎么辦？那就動員或者強制對被執行人該處房產進行評估拍賣，從所得價款中抽調部分款項在別處另行買一處符合最低住房標準的房屋給被執行人居住，這樣，既滿足了案件的需要，對被執行人又有了適當的安置。
二、以近換遠。所謂以近換遠，就是將被執行人在城區內、或在交通條件相對好，離學校、醫院、商業區等相對較近、人口密度較大地方的房產，因價值較大，置換到相對偏遠的地方居住，所得差價用來償還申請人的權益。
三、分割處理。對被執行人現居住較大的房產，可通過分割的辦法將被執行人及其家屬必須居住的房產面積預留給被執行人外，對其余的部分房產經過評估、作價交給申請人抵償債務、或經過拍賣程序將所得價款交申請人用于清償債務。
四、租房居住。在被執行人的房產既不在城區、又無法分割的情況下，將被執行人的房產評估、拍賣后所得價款，首先要拿出部分價款對被執行人進行安置，最低程度要給被執行人按當地最低居住標準租賃政府廉租房居住，租房的時間要根據被執行人現在及將來幾年的收入而定，收入少的，租房時間可適當長一些，收入高的，租房時間可適當短一些。
五、購買經濟適用房居住。將被執行人經濟價值較大的房產拍賣或變賣清償債務后，余額部分按市場價又不足以購買商品房，法院應將此情況通報給當地政府，并與當地政府協調將經濟適用房出售給被執行人居住。
六、協調有閑置房屋的有關單位進行安置。對與被執行人有關的廠礦、企事業單位、社區、村居委會有閑置房屋的，法院在執行被執行人一處房產前，要與這些單位協調將被執行人安置到閑置房居住后，方可對被執行人的房產進行處置。