房屋轉(zhuǎn)讓與戶口遷移糾紛預(yù)防及處理
鑒于目前法院無法對戶口遷移行為直接作出民事判決，難以維護購房者的正當(dāng)權(quán)益的現(xiàn)狀，筆者認為對于避免房屋戶口遷移爭議糾紛，應(yīng)當(dāng)采取事先進行充分調(diào)查、事中在合同中對戶口現(xiàn)狀及遷移作出詳細約定、事后采取補救措施三個方面著手：
1、事先進行充分調(diào)查
在決定購買一處房產(chǎn)前，除了對該房屋的房齡、面積、性質(zhì)等基本信息、周邊配套措施、周邊環(huán)境的調(diào)查核實，不能忽視對房屋靠掛戶口的情況進行核實。對房屋掛靠戶口情況的核實，可以通過以下二種方式進行：第一是種通過查看出賣人的戶口本，了解出賣人及其家庭的戶籍登記情況，但存在二種情況影響準(zhǔn)確性，一種是不能排除非出賣人家庭成員戶口落于交易房屋內(nèi)，還有一種是戶口本不是最新的，與實際戶籍登記情況有出入;第二種是自行或委托房屋中介機構(gòu)或律師前往房屋所在地派出所對房屋掛靠戶籍信息登記調(diào)查核實，如何需要出賣人配合而出賣人拒絕配合的話，則出賣人一定要謹(jǐn)慎，說明房屋掛靠戶籍可能存在問題。
當(dāng)然，通過上述二種方式并不一定能夠百分百真實反映目前房屋的戶籍掛靠情況，因此，還需要出賣人作出承諾房屋無掛靠戶口，除了出賣人及其親屬未掛靠在房屋外，還要承諾在出賣人之前原房主也未將戶口掛靠在房屋內(nèi)。
2、事中在合同中對戶口現(xiàn)狀及遷移作出詳細約定
通過第一步的充分調(diào)查后，可能存在二種情況：一種是出賣人承諾房屋內(nèi)無掛靠戶口，還有一種是房屋內(nèi)存在掛靠戶口，但是出賣人承諾在一定的時間內(nèi)將戶口遷出。對于上述兩種情況，購房者應(yīng)當(dāng)分別在合同條款中作出如下約定：
(一)出賣人承諾房屋內(nèi)無掛靠戶口的，應(yīng)當(dāng)將房屋內(nèi)無掛靠戶口作為出賣人的承諾事項，如果有違反的話，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，違約責(zé)任應(yīng)當(dāng)具體明確，便于實際操作，避免空洞沒有執(zhí)行性，比如約定“出賣人違反承諾在房屋內(nèi)存在掛靠戶口的，購房者有權(quán)解除合同，并要求出賣人承擔(dān)違約金 萬元，如違約金不足以彌補購房者實際損失的，出賣人還應(yīng)當(dāng)賠償損失”，如購房者十分喜歡該房屋的話，也可以約定“出賣人違反承諾在房屋內(nèi)存在掛靠戶口的，應(yīng)當(dāng)向購房者支付違約金 萬元，購房者有權(quán)要求出賣人在二個月內(nèi)將戶口遷出房屋，每逾期一日，按總房款的 分之 承擔(dān)違約責(zé)任，逾期 日以上，購房者有權(quán)解除合同并追究出賣人的違約責(zé)任”。
(2)房屋內(nèi)存在掛靠戶口，但是出賣人承諾在一定的時間內(nèi)將戶口遷出的，應(yīng)當(dāng)將出賣人在一定時間內(nèi)遷出戶口作為合同義務(wù)，如果有違反的話，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，違約責(zé)任同樣應(yīng)當(dāng)具體明確，比如約定“出賣人未在合同約定的期限內(nèi)將戶口遷出房屋的，每逾期一日，按總房款的 分之 承擔(dān)違約責(zé)任，逾期 日以上，購房者有權(quán)解除合同并追究出賣人的違約責(zé)任”。
購房者也將戶口遷出房屋作為部分房款的支付前提條件，在出賣人戶口未遷出房屋前，購房者有權(quán)拒絕支付該部分房款。除此之外，購房者還可以通過預(yù)留部分房價款，待出賣人將房屋內(nèi)的戶口全部遷移后再支付該部分房價款;如果出賣人沒有按照合同約定期限遷移所有的戶口，出賣人應(yīng)當(dāng)按照合同約定標(biāo)準(zhǔn)支付違約金，購房者可以直接從該房價款中扣除違約金，不足部分仍然可以向出賣人進行追償。
為了增加違約責(zé)任對出賣人的威懾力，可以將違約金約定的高一些。
3、事后采取補救措施
如果最終買賣雙方還是因為戶口遷移問題發(fā)生糾紛了，只能通過事后救濟方式來解決。
如果雙方在購房合同中有約定的，按照合同約定來處理。
如果合同沒有約定的，盡管合同中沒有約定戶口遷出問題，但是不能改變將戶口遷出房屋是出賣人義務(wù)的法律事實，出賣人未將戶口遷出房屋，肯定是違約行為，如果沒有約定違約責(zé)任的話，就需要購房者來證明自己的實際損失，舉證責(zé)任和舉證難度都很大，而且只能追究違約損害賠償，而不能要求法院判決出賣人將戶口遷出房屋，因此，在這種情況下，雙方最好是能協(xié)商解決，簽訂補充協(xié)議或直接由出賣人將戶口遷出房屋，否則，購房者將很難實現(xiàn)要求出賣人將戶口遷移出房屋的目的。當(dāng)然，購房者也可以求助于公安機關(guān)或啟動行政救濟程序維護自己的權(quán)益。
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