1、什么是房地產(chǎn)評(píng)估?
房地產(chǎn)估價(jià)全稱房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，就是對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià),也就是說,由持有《房地產(chǎn)估價(jià)人員崗位合格證書》或《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》的專業(yè)人員，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，運(yùn)用估價(jià)方法，在綜合分析，影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)及對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的分析，對(duì)房地產(chǎn)的特定權(quán)益，在特定時(shí)間最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格所作出的估計(jì)、推測(cè)與判斷。它實(shí)質(zhì)上不是估價(jià)人員的定價(jià)，而是模擬市場(chǎng)價(jià)格形成過程將房地產(chǎn)價(jià)格顯現(xiàn)出來，它具有專業(yè)性、技術(shù)性、復(fù)雜性，是科學(xué)、藝術(shù)和經(jīng)驗(yàn)三者的結(jié)合。
2、房地產(chǎn)評(píng)估在房產(chǎn)抵押中的作用是什么?
房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人在辦理房地產(chǎn)抵押貸款前，常常通過委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值，作為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度的參考依據(jù)。
在房地產(chǎn)抵押估價(jià)活動(dòng)中，房地產(chǎn)估價(jià)師障評(píng)估房地產(chǎn)的公開幣場(chǎng)價(jià)值，提供抵押價(jià)值參考外，還對(duì)估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力進(jìn)行分析，包括對(duì)估價(jià)對(duì)象的通用性、獨(dú)互使用性或者可分割轉(zhuǎn)讓性分析，假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)拍賣或者變賣時(shí)最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格與估價(jià)結(jié)果的差異程度分析，變現(xiàn)時(shí)間長短、說明變現(xiàn)費(fèi)用、稅金的種類和清償順序分析，披露已作為假設(shè)和限制條件對(duì)估價(jià)結(jié)果的重大影響因素及對(duì)估價(jià)結(jié)果可能產(chǎn)生的影響等變現(xiàn)能力情況分析。
同時(shí)，房地產(chǎn)估價(jià)師還對(duì)房地產(chǎn)抵押有影響的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行提示：包括關(guān)注房地產(chǎn)抵押價(jià)值未來下跌的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)預(yù)期可能導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押價(jià)值下跣的因素進(jìn)行分析說明，評(píng)估續(xù)貸房地產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)幣場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生的變化予以考慮說明，估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)幣場(chǎng)狀況因時(shí)間變化對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值可能產(chǎn)生的影響，抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注點(diǎn)，合理使用評(píng)估價(jià)值，定期或者在房地產(chǎn)幣場(chǎng)價(jià)格變化較快時(shí)對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行再評(píng)估等。
因此，辦理房屋抵押時(shí)，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估，可以在房地產(chǎn)估價(jià)師的專業(yè)幫助下，進(jìn)步防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)房屋抵押雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益。
3、房地產(chǎn)評(píng)估的程序是怎樣的?
(1)明確評(píng)估基本事項(xiàng)
明確評(píng)估目的：在受理評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)，通常由委托方提出評(píng)估目的，并將評(píng)估目的寫在評(píng)估報(bào)告上。
了解評(píng)估對(duì)象
確定評(píng)估基準(zhǔn)日：常以年、月、日表示
簽訂評(píng)估合同：它包括評(píng)估對(duì)象、評(píng)估目的、評(píng)估時(shí)點(diǎn)、評(píng)估收費(fèi)、雙方責(zé)任、評(píng)估報(bào)告等事項(xiàng)。
(2)制定工作計(jì)劃;
(3)實(shí)地查勘收集資料：實(shí)地查勘是房地產(chǎn)評(píng)估工作的一項(xiàng)重要的步驟，并要做記錄;
(4)測(cè)算被評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格：為求得一個(gè)公平合理的價(jià)格，一般以一種評(píng)估方法為主，同時(shí)以另一種或幾種評(píng)估方法為輔，以求互相對(duì)照和檢驗(yàn)修正;
(5)綜合分析確定評(píng)估成果;
(6)撰寫評(píng)估報(bào)告。
4、房產(chǎn)抵押貸款中房屋評(píng)估注意事項(xiàng)有哪些?
在對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估時(shí)，主要注意以下幾點(diǎn)：
(1)評(píng)估機(jī)構(gòu)必須是由銀行指定或認(rèn)可的。
(2)房屋的價(jià)值不是由銀行評(píng)估的，而是由專業(yè)的評(píng)估公司評(píng)估。市場(chǎng)上有很多評(píng)估公司，一般是與銀行合作的，借款人也可以自己選擇評(píng)估公司，但是必須要是銀行認(rèn)可的評(píng)估公司，否則評(píng)估報(bào)告是無效的。一般銀行是會(huì)指定評(píng)估公司的。
(3)出評(píng)估報(bào)告需要一周左右。評(píng)估結(jié)果會(huì)作為客戶貸款額度的一個(gè)重要參考因素。但是這個(gè)評(píng)估結(jié)果并非是當(dāng)場(chǎng)得出的，評(píng)估公司通常需要一周左右的時(shí)間出評(píng)估報(bào)告。如果急用錢，需評(píng)估公司“加急處理”，評(píng)估公司可能會(huì)收取額外的費(fèi)用。
(4)評(píng)估費(fèi)最低幾百元。評(píng)估房屋價(jià)值是需要收取評(píng)估費(fèi)的，這筆費(fèi)用由借款人承擔(dān)。不同評(píng)估公司收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同，評(píng)估費(fèi)還與房屋市值以及地理位置有關(guān)，評(píng)估費(fèi)通常最低數(shù)百元起。
