房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。抵押人是指以房地產(chǎn)作為本人或第三人履行債務擔保的企業(yè)法人、個人和其他經(jīng)濟組織。抵押權(quán)人是指接受房地產(chǎn)抵押作為履行債務擔保責任的法人，個人和其他經(jīng)濟組織。抵押物是指由抵押人提供并經(jīng)抵押權(quán)人訂可的作為債務人履行債務擔保的房地產(chǎn)。
根據(jù)物權(quán)法定主義及物權(quán)公示、公信主義，除因法律規(guī)定而直接產(chǎn)生的房地產(chǎn)抵押權(quán)外，房地產(chǎn)抵押權(quán)因房地產(chǎn)抵押合同并經(jīng)登記后而設定。由于中國現(xiàn)行立法沒有規(guī)定法定房地產(chǎn)抵押權(quán)，所以在中國，房地產(chǎn)抵押權(quán)的設定條件有二：房地產(chǎn)抵押合同和房地產(chǎn)抵押權(quán)登記。
房地產(chǎn)抵押合同
(一)房地產(chǎn)抵押合同
房地產(chǎn)抵押合同是指債務人或者第三人不移轉(zhuǎn)對房地產(chǎn)的占有，將房地產(chǎn)作為債權(quán)擔保而與債權(quán)人達成有明確相互權(quán)利義務關系的協(xié)議，依據(jù)此協(xié)議在債務人或第三人提供抵押的房地產(chǎn)上為債權(quán)人設定了抵押權(quán)，債務人或者第三人對債權(quán)人之債權(quán)承受房地產(chǎn)物上的擔保義務。當債務人不履行債務時，債權(quán)人有權(quán)依法以拍賣該房地產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。
房地產(chǎn)抵押合同為要式合同，抵押人和抵押權(quán)人訂立房地產(chǎn)抵押合同，應當采用書面形式并記載法律規(guī)定的內(nèi)容，主要包括：⑴債權(quán)人、債務人、抵押人的姓名(名稱)、住址;⑵被擔保主債權(quán)種類、數(shù)額;⑶債務人履行債務的期限;⑷房地產(chǎn)的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況、所在地、所有權(quán)權(quán)屬或者使用權(quán)權(quán)屬;⑸抵押擔保的范圍;⑹當事人認為需要約定的其它事項。房地產(chǎn)抵押合同所記載的內(nèi)容不符合法律規(guī)定要求的，當事人應當予以補正。
房地產(chǎn)抵押權(quán)登記
(二)房地產(chǎn)抵押權(quán)登記
房地產(chǎn)抵押權(quán)登記是指由主管機關依法在登記簿上就房地產(chǎn)上的抵押權(quán)狀態(tài)予以記載。房地產(chǎn)抵押權(quán)經(jīng)登記后依法成立并取得物權(quán)公示、公信效力。中國立法將登記作為抵押合同的生效要件，混淆了房地產(chǎn)抵押合同的債權(quán)合同性質(zhì)以及房地產(chǎn)抵押權(quán)登記的物權(quán)變動性質(zhì)。房地產(chǎn)抵押合同是債權(quán)合同，依法成立
時就應生效。而房地產(chǎn)抵押權(quán)登記是物權(quán)行為，是房地產(chǎn)抵押權(quán)成立的要件。
房地產(chǎn)抵押權(quán)登記由抵押當事人向法律規(guī)定的房地產(chǎn)抵押登記機關申請，填寫并遞交房地產(chǎn)抵押登記表，同時提交法律規(guī)定的應當提交的登記文件，主要包括主合同和房地產(chǎn)抵押合同以及抵押的土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書。房地產(chǎn)抵押登記機關收到當事人的申請后即由負責監(jiān)督職責的抵押登記部門對當事人提交的抵押登記文件的真實性、合法性予以審查，審查合格者，予以核準登記并公告。
