住房抵押貸款證券化，就是把金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款轉(zhuǎn)化為抵押貸款證券，然后向社會投資者出售這些證券。
金融機(jī)構(gòu)將抵押貸款證券化，可以從中獲得更多的資金，有利于擴(kuò)大金融機(jī)構(gòu)的經(jīng)營活動，并可以把貸款的風(fēng)險分散給眾多的投資者。而對社會的投資者來說，可以通過購買這些證券而獲得經(jīng)濟(jì)利益，因此，金融機(jī)構(gòu)、證券商和投資者三方都可以從中獲得利益，這也是國際上流行的一種方式。
個人住房抵押貸款證券化會涉及到抵押權(quán)的轉(zhuǎn)移變更，建設(shè)部于2005年 5月16日以建住房[2005]77號文發(fā)出了《關(guān)于個人住房抵押貸款證券化涉及的抵押權(quán)變更登記有關(guān)問題的試行通知》，對個人住房抵押貸款證券化涉及的抵押權(quán)變更登記的條件、程序和時限等問題作了規(guī)定。按這一規(guī)定，與通常的抵押權(quán)變更登記的辦理主要有兩點(diǎn)不同：
一、批量辦理。
因?yàn)殡S主債權(quán)一同轉(zhuǎn)讓的抵押權(quán)為數(shù)眾多，難以逐戶辦理，因此，該通知規(guī)定：金融機(jī)構(gòu)與依法設(shè)立的信托投資公司或中國銀監(jiān)會批準(zhǔn)的其他機(jī)構(gòu)按照有關(guān)規(guī)定，以個人住房抵押貸款證券化為目的設(shè)立信托時，需要將金融機(jī)構(gòu)發(fā)放或持有的個人住房抵押貸款債權(quán)及相應(yīng)的住房抵押權(quán)批量轉(zhuǎn)讓給受托機(jī)構(gòu)的，以及在前述特定目的信托存續(xù)期間，金融機(jī)構(gòu)根據(jù)合同的約定進(jìn)行債權(quán)回購，或受托機(jī)構(gòu)發(fā)生更換的，可以批量辦理個人住房抵押權(quán)變更登記。
批量辦理個人住房抵押權(quán)變更登記的，由個人住房抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓人和受讓人共同申請，而毋須抵押人參與辦理。
二、原則上不再頒發(fā)新的權(quán)屬證書。
凡資料齊全、與權(quán)屬登記信息一致、抵押物不存在權(quán)利限制或權(quán)利負(fù)擔(dān)的，即予以登記，由登記機(jī)關(guān)將個人住房抵押權(quán)變更的情況逐一記載在房屋權(quán)屬登記管理信息系統(tǒng)和紙介質(zhì)的權(quán)屬登記信息的相應(yīng)記錄中(建立登記簿以后，即是在登記簿上記載)。抵押權(quán)以權(quán)屬登記信息為準(zhǔn)，原則上不再頒發(fā)新的《房屋他項(xiàng)權(quán)證》。
這一規(guī)定應(yīng)用了以權(quán)屬登記為準(zhǔn)的原理，不再拘泥于權(quán)屬證書對抵押權(quán)人的記載。不頒發(fā)新的《房屋他項(xiàng)權(quán)證》，是為了簡化手續(xù)，方便當(dāng)事人。
