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某市房管局詢問：我局最近遇到一起抵押權(quán)注銷登記申請(qǐng)，但抵押權(quán)人不配合，不知應(yīng)當(dāng)如何處理。

1996年4月20日，農(nóng)村信用聯(lián)社某某信用社與李某簽訂了貸款合同，信用社向借款人李某發(fā)放貸款36000元，并以第三人楊某的房屋作抵押。當(dāng)時(shí)《擔(dān)保法》頒布實(shí)施不久，我局也剛開始辦理抵押登記業(yè)務(wù)，缺乏經(jīng)驗(yàn)，因而在雙方?jīng)]有簽訂抵押合同的情況下，僅憑當(dāng)事人的申請(qǐng)就辦理了抵押登記、發(fā)放了房屋他項(xiàng)權(quán)證。2009年5月，抵押人楊某就該筆貸款擔(dān)保問題起訴至我市人民法院。經(jīng)市人民法院判決，抵押人楊某與信用社之間的抵押擔(dān)保關(guān)系不成立。某某信用社上訴后，經(jīng)市中級(jí)人民法院終審，維持一審判決。現(xiàn)抵押人楊某向我局申請(qǐng)注銷該抵押權(quán)。

1．我局對(duì)此案是憑該判決辦理抵押權(quán)注銷登記，還是根據(jù)《房屋登記辦法》第十一條的規(guī)定辦理撤銷登記?

2．如辦理注銷登記，現(xiàn)抵押權(quán)人不予配合 (信用社不愿提出申請(qǐng)、房屋他項(xiàng)權(quán)證也無法收回)；如果采用更正登記，楊某也不能按《房屋登記辦法》第七十四條的規(guī)定提供信用社同意更正的證明材料，如何辦理?

金紹達(dá)：本例不能根據(jù)《房屋登記辦法》第十一條的規(guī)定辦理撤銷登記，該條規(guī)定只是在第三款中要求申請(qǐng)人對(duì)申請(qǐng)登記材料的真實(shí)性、合法性、有效性負(fù)責(zé)，并沒有規(guī)定登記機(jī)構(gòu)可以據(jù)此撤銷登記。《房屋登記辦法》已經(jīng)限制了登記機(jī)構(gòu)撤銷登記的權(quán)利，在本例中，如果憑法院的這一判決書可以證明當(dāng)事人向登記機(jī)構(gòu)作了虛假申報(bào)，登記機(jī)關(guān)才可以撤銷登記(從前述情況來看，當(dāng)事人并未向登記機(jī)構(gòu)作虛假申報(bào))。

抵押權(quán)注銷登記應(yīng)當(dāng)由權(quán)利人申請(qǐng)，抵押權(quán)人不申請(qǐng)，登記機(jī)構(gòu)無法按正常的程序注銷登記。在本例中，楊某雖不能提供信用社同意更正的證明材料，但可以申請(qǐng)更正登記。理由是：

登記機(jī)構(gòu)在1996年辦理抵押登記時(shí)，雖然建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》尚未發(fā)布，但《擔(dān)保法》第三十八條已經(jīng)規(guī)定：在設(shè)定抵押時(shí)，“抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)以書面形式訂立抵押合同”，第四十四條又規(guī)定在辦理抵押登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)提交“主合同和抵押合同”。因此，在當(dāng)事人沒有提交抵押合同的情況下，登記機(jī)構(gòu)為之辦理抵押登記是錯(cuò)誤的登記行為。

此外，法院已認(rèn)定了“抵押擔(dān)保不成立”，而登記簿還記載有抵押權(quán)，這就是登記確有錯(cuò)誤，是法律文書確定的房屋權(quán)利內(nèi)容與房屋登記簿記載的權(quán)利狀況不一致。因此，登記機(jī)構(gòu)可按《房屋登記辦法》第八十條關(guān)于“人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書確定的房屋權(quán)利歸屬或權(quán)利內(nèi)容與房屋登記簿記載的權(quán)利狀況不一致的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的申請(qǐng)或有關(guān)法律文書，辦理相應(yīng)的登記”這一規(guī)定，用更正登記將該抵押事項(xiàng)在登記簿上刪除。即由楊某憑市中級(jí)人民法院終審判決書向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)更正登記，登記機(jī)構(gòu)受理后，對(duì)抵押事項(xiàng)予以更正(更正為沒有抵押)。在登記簿更正后，可以公告該房屋他項(xiàng)權(quán)證無效。

有一種觀點(diǎn)認(rèn)為：《房屋登記辦法》對(duì)更正登記的表述和《物權(quán)法》的相應(yīng)規(guī)定存在一些差異。

《物權(quán)法》第十九條規(guī)定在“不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正”以及“有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤”兩種情況下，登記機(jī)構(gòu)都應(yīng)當(dāng)予以更正。而《房屋登記辦法》第七十四條則規(guī)定：“利害關(guān)系人申請(qǐng)更正登記的，還應(yīng)當(dāng)提供權(quán)利人同意更正的證明材料”。那么，當(dāng)某一利害關(guān)系人有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤、但無法提供權(quán)利人同意更正的證明材料時(shí)，登記機(jī)構(gòu)就無法為之辦理更正登記。

實(shí)際上并非如此。《房屋登記辦法》和《物權(quán)法》對(duì)這一問題只是表述方式不同，實(shí)質(zhì)上并無多大差異。在利害關(guān)系人有足以證明登記錯(cuò)誤的證據(jù)時(shí)，登記機(jī)構(gòu)仍然可以更正登記。《房屋登記辦法》第八十條對(duì)此就作了規(guī)定(參見《房屋登記辦法釋義》對(duì)《房屋登記辦法》第八十條的解釋)。

利害關(guān)系人申請(qǐng)更正登記一般都與權(quán)利歸屬和內(nèi)容有關(guān)，如無法提供權(quán)利人同意更正的證明，客觀上就存在一定爭(zhēng)議。在爭(zhēng)議存在的情況下，如果沒有足以證明登記錯(cuò)誤的證據(jù)，而登記機(jī)構(gòu)就予以更正，有可能造成新的問題。為此，《房屋登記辦法》采用了審慎的方法(以證明力極強(qiáng)的人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書來證明登記的錯(cuò)誤)，在第八十條規(guī)定：“人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書確定的房屋權(quán)利……辦理相應(yīng)的登記”。其中相應(yīng)的登記，就包括了更正登記。本例中楊某雖然不能提供信用社同意更正的證明材料，仍然可以申請(qǐng)更正登記，這和依《物權(quán)法》第十九條的規(guī)定來處理是完全一致的。