寬松的貨幣政策和銀行信貸無疑是泡沫形成的主要推手，那么銀行為什么偏好房地產(chǎn)信貸呢?
自中世紀出現(xiàn)正式的銀行以來，傳統(tǒng)的商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)主要是以短期信用貸款為主，更多地是為資金流轉(zhuǎn)及貿(mào)易融資，這在英國銀行業(yè)表現(xiàn)得尤為突出。銀行與客戶的關(guān)系也主要以信用貸款為主。銀行主要依靠與客戶的長期合作關(guān)系獲得其信用信息，并在放貸過程中不斷對借款人信譽和經(jīng)營狀況進行監(jiān)測。在大規(guī)模投資和經(jīng)濟全球化時代之前，這類短期融資可以滿足絕大部分融資需求。但是，隨著投資項目的擴大和業(yè)務(wù)的擴展，依靠長期合作關(guān)系顯然不足以有效監(jiān)督客戶的信用風(fēng)險和項目風(fēng)險，這也是為什么直接融資方式在19世紀獲得重要發(fā)展的原因之一，最著名的例子就是馬克思對美國通過發(fā)行股票修建鐵路的高度贊嘆。
當然，在無法有效獲得客戶歷史信用記錄及對項目風(fēng)險進行有效監(jiān)督的情況下，銀行也并非沒有辦法，這時充足的抵押品就顯得非常重要。特別是對于那些中小企業(yè)而言，檢查借款人的歷史信用以及目前的信用狀況，并且調(diào)查借款人未來收益的真實性，對于銀行來說并非是一件容易的事情，而且還要花費大量的成本。最便捷的方法就是對那些擁有固定資產(chǎn)的中小企業(yè)進行抵押貸款。然而，作為中小企業(yè)，特別是一些服務(wù)行業(yè)(如零售業(yè)、餐飲住宿業(yè)，IT業(yè)，等等)的中小企業(yè)，雖然可能擁有良好的投資項目和穩(wěn)定的未來現(xiàn)金流，但由于生產(chǎn)技術(shù)和行業(yè)性質(zhì)的原因，其擁有的生產(chǎn)型設(shè)備類固定資產(chǎn)非常少，因而房產(chǎn)成為其能夠用來進行抵押的最重要的固定資產(chǎn)。當然，房地產(chǎn)業(yè)本身的發(fā)展就與抵押貸款密不可分，而一些相關(guān)行業(yè)，如建筑業(yè)，也常常利用房地產(chǎn)作為抵押。這樣，房地產(chǎn)業(yè)對銀行的作用就不僅僅是房地產(chǎn)一個行業(yè)，而是涉及到很多其他行業(yè)。
在房地產(chǎn)貸款市場以及以房地產(chǎn)和固定資產(chǎn)為抵押的貸款市場上，一個非常明顯的特征就是用于抵押的資產(chǎn)價值與能夠獲得的貸款數(shù)量之間有一種相互促進的作用。如果資產(chǎn)價值上升，也即抵押品價值上升，那么借款人就能夠更容易地獲得更多的貸款。更多的貸款又導(dǎo)致更多的流動資金，其中一部分資金將以各種各樣的形式流回到房地產(chǎn)市場上，這樣又推動了房地產(chǎn)價格的上升，從而形成一個“抵押品價值——銀行信貸數(shù)量”的正反饋過程。這個過程在美國和日本都表現(xiàn)得非常明顯。
從圖1可以看到，大部分時間內(nèi)，美國商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款余額的增長都要大于商業(yè)銀行全部信用的增長，只是在房價下行或房地產(chǎn)泡沫崩潰之后的個別時期(如2007年和2008年)，房地產(chǎn)貸款增速才落后于總體信用規(guī)模的增長。同時，可以看到，房地產(chǎn)類貸款占全部信用的比重持續(xù)提高。雖然在房價下行波動或泡沫崩潰時期出現(xiàn)一定的下滑，但趨勢上仍然是上升的。目前，美國商業(yè)銀行這一比重已高達40%多，而上世紀90年代則僅為30%左右，上世紀80年代為20%多，1950年～1970年則保持在10%～20%之間，而在“二戰(zhàn)”結(jié)束到1950年，這一比重僅為個位數(shù)。
雖然沒有連續(xù)的時間序列數(shù)據(jù)，但日本房地產(chǎn)貸款的比重也由1970年的4%上升至1997年的12%，而以土地和房地產(chǎn)作為抵押的貸款占全部貸款的比重應(yīng)該遠遠高于房地產(chǎn)直接貸款。例如大部分以房產(chǎn)作為抵押的中小企業(yè)貸款占全部貸款的比重則由34%上升至57%。
資產(chǎn)價格和貸款數(shù)量之間存在著相互促進的關(guān)系，而這種靜態(tài)關(guān)系還可以擴展至未來資產(chǎn)價值和貸款數(shù)量上。如果現(xiàn)在的資產(chǎn)價值高，未來的資產(chǎn)價值也會高，現(xiàn)在的貸款數(shù)量高，未來的貸款數(shù)量也會高;現(xiàn)在的資產(chǎn)價值高，未來的貸款數(shù)量也往往會比較高，因為可以用更多的資產(chǎn)做抵押來獲得更多的貸款。
這看上去是一個自增強的正反饋機制。但是，這里有一個非常重要的問題，那就是貸款終歸是要還的。在資產(chǎn)價值一定的情況下，如果資產(chǎn)價格出現(xiàn)下降的波動，甚至是大幅度的下降，那么必然對未來資產(chǎn)價值和銀行信貸產(chǎn)生連鎖性負面影響。
可以做個類比的是，銀行信貸是食草動物，比如是鹿，而資產(chǎn)價格是食肉動物，比如是狼。在條件舒適的情況下，由于水草豐盛，當鹿增加時，狼的數(shù)量也會上升，但狼的增加會使更多的鹿被吃掉，當在各種因素作用下水草變得不那么豐美，鹿的繁殖速度降低，那么狼的數(shù)量也會隨著降低。當然，這個機制是一個動態(tài)過程，兩者并非同步變化。盡管這個例子并非十分恰當，但我們還是可以看到，資產(chǎn)價格與銀行信貸的關(guān)系。而這里，水草實際上也就可以比喻為貨幣政策。我們已經(jīng)指出，銀行信貸的擴張和資產(chǎn)價格上升的背后，始終都有寬松的貨幣政策的影子。
當資產(chǎn)價格崩潰時，如果其市場價格已經(jīng)低于抵押資產(chǎn)的賬面價值，那么借款人將很可能出現(xiàn)貸款違約行為，甚至是破產(chǎn)，從而導(dǎo)致銀行大量壞賬的出現(xiàn)。由于銀行的高杠桿率，大規(guī)模的壞賬沖銷將嚴重損害銀行的資本金，而這將進一步削弱銀行的放貸能力，從而資產(chǎn)價值與銀行信貸的正反饋機制的方向完全倒了過來。資產(chǎn)價格下降導(dǎo)致銀行產(chǎn)生大量壞賬，銀行貸款收縮，進一步導(dǎo)致資產(chǎn)價格下降。這樣，整個社會的信用環(huán)境就會異常緊張，經(jīng)濟也會出現(xiàn)萎縮。
由于銀行的存款負債是剛性的，這樣銀行的大量盈利必須用來修補資產(chǎn)負債表。整個社會將處于漫長的資產(chǎn)負債表修補過程，經(jīng)濟也將長期低迷。上世紀90年代以來日本的長期經(jīng)濟低迷，很大一部分原因就在于此。
目前，盡管全球經(jīng)濟出現(xiàn)復(fù)蘇跡象，但很難樂觀判斷美國金融機構(gòu)的資產(chǎn)負債表修補速度。畢竟，美國工商業(yè)貸款利差仍未下降至危機前的水平。
市場化10多年來，我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展和銀行信貸的數(shù)據(jù)再次證明了上述觀點。
截至2010年1季度，房地產(chǎn)貸款占全部信貸的比重接近20%，新增貸款中房地產(chǎn)貸款占比高達32.5%，而這僅僅是直接進入房地產(chǎn)業(yè)的貸款。近年來，我國中小企業(yè)貸款發(fā)展迅速。根據(jù)中國人民銀行的數(shù)據(jù)，2009年我國中小企業(yè)人民幣貸款年末余額同比增長30.1%，累計新增3.4萬億元，占全部新增貸款的47.9%;2009年累計新增企業(yè)貸款5.7萬億元，其中大、中、小企業(yè)新增貸款占比分別是40.9%、34.3%和24.8%。雖然沒有準確的數(shù)據(jù)，但顯然中小企業(yè)貸款中，很多都是以房地產(chǎn)作為抵押的。因而，目前的政策選擇，一方面貨幣政策應(yīng)該回歸中性，不給“鹿”以更多的草;另一方面在監(jiān)管政策方面，也應(yīng)該限制抵押貸款的按揭成數(shù)，并對銀行貸款資產(chǎn)行業(yè)集中度做出具體的規(guī)定。
