【基本案情】
2012年3月，陳某向王某借款10萬(wàn)元，以陳某所有的一間房屋作抵押。雙方約定借款期限兩年，并到房屋登記機(jī)構(gòu)辦理抵押登記手續(xù)。2012年9月，陳某將抵押的房屋以每月1千元的價(jià)格租給了朱某。
2014年3月，借款到期后王某要求陳某還款。陳某無(wú)力償還，并告知王某，自己將房屋出租給了朱某。王某認(rèn)為，陳某已將房屋抵押給自己，是不能再將房屋出租他人，要求陳某解除與朱某無(wú)效的租賃關(guān)系，將房屋拍賣(mài)或變賣(mài)，以償還欠款。對(duì)于已抵押的房屋能否出租，出租后有何法律后果呢?
【案例分析】
一、抵押房產(chǎn)能否出租?
根據(jù)《物權(quán)法》第一百九十條“抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)”。在抵押權(quán)設(shè)立后，法律并未禁止抵押物出租。首先，抵押權(quán)只是就抵押物優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，抵押人陳某對(duì)抵押后的房屋仍享有所有權(quán)，對(duì)該房屋限購(gòu)占有、使用、收益、處分的權(quán)利。其次，由于設(shè)定抵押是為了擔(dān)保債務(wù)的履行，抵押人將抵押物出租，可以更好地發(fā)揮抵押物的使用價(jià)值，從而更好地保證債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。
因此，本案中陳某對(duì)房屋進(jìn)行抵押后，仍然享有房屋的所有權(quán)，也可以進(jìn)行出租。但已經(jīng)辦理抵押的房屋出租時(shí)，若影響抵押權(quán)益時(shí)，租賃權(quán)是不得對(duì)抗抵押權(quán)，即優(yōu)先受償?shù)盅簷?quán)。本案中，因?yàn)榻杩畹狡冢跄骋箨惸陈男袀鶆?wù)，則陳某應(yīng)將房屋進(jìn)行拍賣(mài)或變賣(mài)，并將拍、變賣(mài)款優(yōu)先受償王某。
二、承租人的損失由誰(shuí)承擔(dān)?
這里要分兩種情況考慮。《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》規(guī)定：“抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí)，如果抵押人未書(shū)面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任;如果抵押人已書(shū)面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)。”
根據(jù)上述規(guī)定，如果陳某未書(shū)面告知朱某該房屋已抵押，陳某應(yīng)承擔(dān)對(duì)由此給朱某帶來(lái)的損失。如果陳某已書(shū)面告知朱某，則損失由朱某自己承擔(dān)。本案中，朱某并不知道該房屋已抵押，因此陳某應(yīng)賠償朱某的損失。
