市場經(jīng)濟越來越發(fā)達的今天，房地產(chǎn)市場也一度達到沸點。其中存在的抵押銷售也引發(fā)出諸多矛盾、糾紛，現(xiàn)就房屋抵押后買賣合同的效力談談自己的心得。
基本案情：
某公司將自有的房產(chǎn)向銀行設立抵押且已辦理抵押登記。在此情形下又將該房產(chǎn)出售于他人，致使他人無法辦理房屋的過戶手續(xù)。該糾紛已到法院，案件正在審理。
律師觀點：
《合同法》中對無效合同的規(guī)定：一方以欺詐、脅迫手段訂立的損害國家利益的;惡意串通損害國家、第三人利益的;合法形式掩蓋非法目的的、損害公共利益的;在本案中并不存在上述情形，也即雙方簽訂的房屋買賣合同是合法有效的。
但如何才能保障、實現(xiàn)購房人目的?根據(jù)《擔保法解釋》：抵押權存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權人或者未告知受讓人的。如果抵押物已經(jīng)登記的，抵押權人仍可以行使抵押權;取得抵押物所有權的受讓人，可以代替?zhèn)鶆杖饲鍍斊淙總鶆?，使抵押權消滅?/p>
我國《物權法》同時又規(guī)定：抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權人同意轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的，應當將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押人提前清償債務或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。第二款規(guī)定：抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。”
現(xiàn)實中見到的抵押權人多為銀行。常見的處理方式是買房人先將賣房人的銀行貸款還清，將設在房屋上的抵押權解除;然后買房人支付賣房人剩余房款，才能辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)。
結論：
設有抵押權的房屋允許有條件的轉(zhuǎn)讓。
