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    如何得知所購(gòu)房屋已被抵押
    發(fā)布時(shí)間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:913 ℃

    有位讀者來信說,看到本報(bào)8月9日第32版刊登的文章《期房變現(xiàn)房也得防陷阱》后,受益匪淺,他是既想購(gòu)房但又被混亂的市場(chǎng)和不良開發(fā)商嚇得不敢邁步。為了不上當(dāng)受騙,最近正想避開海市蜃樓——期房,看看現(xiàn)房,沒想到現(xiàn)房也有陷阱。他對(duì)文中所涉及的方面還有下列問題:

    1、如何調(diào)查所要購(gòu)買的某套房屋是否已被抵押?能否要求先辦房產(chǎn)證后付款?

    2、期房在預(yù)售合同登記備案后是否仍會(huì)被抵押?一旦出現(xiàn)問題,買房人的權(quán)利是否應(yīng)排在銀行之前?

    答:1、根據(jù)我國(guó)《擔(dān)保法》第四十五條規(guī)定,抵押“登記部門登記的資料,應(yīng)當(dāng)允許查閱、抄錄或者復(fù)印。”買房人可以根據(jù)此條法律到房地產(chǎn)登記部門要求了解自己希望購(gòu)買的房產(chǎn)的抵押情況,也可通過查閱《北京房地產(chǎn)》雜志了解到一些情況,但不一定全面。作為買房人當(dāng)然可以要求先辦房產(chǎn)證后付款,但買房人的要求不等于房地產(chǎn)商一定會(huì)接受,這種條件在目前市場(chǎng)環(huán)境下的可能性幾乎為零。

    2、期房在預(yù)售合同登記備案后被房地產(chǎn)商二次抵押的情況目前已經(jīng)很少了,假使有采取不正當(dāng)手段進(jìn)行抵押的,因?yàn)檫@種抵押行為本身不合法,因此不受法律保護(hù),即使出了問題,買房人的權(quán)利仍然可以得到保護(hù)。在這里有一點(diǎn)需要說明的是:房地產(chǎn)商抵押房地產(chǎn)對(duì)買房人造成的風(fēng)險(xiǎn)目前被人為地夸大了。

    實(shí)際上,按我國(guó)《擔(dān)保法》規(guī)定,房地產(chǎn)商如果將期房的土地抵押,抵押后土地上新建的建筑物不屬于抵押物。而且房地產(chǎn)商將土地或房屋抵押均須到房地產(chǎn)管理部門做抵押登記,對(duì)于期房,房地產(chǎn)商將在建土地進(jìn)行抵押的,登記機(jī)關(guān)會(huì)在房地產(chǎn)商的《土地使用證》上進(jìn)行標(biāo)識(shí);對(duì)于現(xiàn)房,房地產(chǎn)商將建成房屋進(jìn)行抵押的,登記機(jī)關(guān)會(huì)在房地產(chǎn)商的《房屋所有權(quán)證》上作他項(xiàng)權(quán)利記載。不做抵押登記的,按我國(guó)《擔(dān)保法》規(guī)定,該抵押“不得對(duì)抗第三者”。因此,買房人如果在買房時(shí)堅(jiān)持要求房地產(chǎn)商出具有關(guān)證書的正本,基本上能了解自己希望購(gòu)買房屋的抵押情況。

    目前,房地產(chǎn)商將房地產(chǎn)抵押對(duì)買房人的影響主要表現(xiàn)在買房人領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間上,由于我國(guó)《物權(quán)法》尚未出臺(tái),目前對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的處理仍按《民法通則》規(guī)定執(zhí)行:產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移以實(shí)際交付為準(zhǔn),因此最高人民法院在《關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問題的規(guī)定》中把“尚未辦理產(chǎn)權(quán)證或者產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)但已向買方交付的財(cái)產(chǎn)”明確為“不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)”,因此,對(duì)于自住的買房人來講,房產(chǎn)證并不像國(guó)外那么重要,買房人關(guān)心房地產(chǎn)商抵押情況不如多關(guān)心房地產(chǎn)商信譽(yù),多關(guān)心房地產(chǎn)商能否把房子蓋完。雖然最高人民法院在《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》中明確:“一、人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中,應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條的規(guī)定,認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。二、消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后,承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。”這樣就保證了買受人的優(yōu)先受償權(quán),但對(duì)于爛尾工程,買房人的利益還是無法得到全部保障。

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