一、房地產(chǎn)抵押與房地產(chǎn)抵押貸款的含義
(一)抵押與房地產(chǎn)抵押
抵押是指債務(wù)人在法律上把其財產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人，而債權(quán)人并不占有財產(chǎn)的一種擔(dān)保形式。
抵押可分為兩類：一類是不成文法抵押，即是把財產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人，能否收口， 要看債務(wù)的償還情況而定，如不能按時清償所借債務(wù)，財產(chǎn)所有權(quán)便不能收回。如果能按時清償所借債務(wù)，財產(chǎn)所有權(quán)便可以收回;另一類是有合法留置權(quán)的抵押，它是在法律上給予承押人留 置財產(chǎn)的權(quán)利。抵押是在債務(wù)人和債權(quán)人都認(rèn)為比較公平合理的前提下，為確保債務(wù)按時清償而實行有價擔(dān)保的一種行為。對于債務(wù)人(承押人、抵押人)來說，仍然保留對財產(chǎn)的占有和使用;對于債權(quán)人(受押人。抵押權(quán)人)而言，在債務(wù)清償之前，擁有抵押財 的所有權(quán)，可避免遭受損失，在整個抵押過程中，債權(quán)人享有抵押權(quán)。抵押權(quán)是在他人所有的不動產(chǎn)上設(shè)定的一種擔(dān)保物權(quán)，當(dāng) 債務(wù)人不能履行償債時，債權(quán)人有權(quán)拍賣。轉(zhuǎn)讓或兌現(xiàn)設(shè)定抵押的財產(chǎn)，并從其款項中得到清償。抵押權(quán)與債權(quán)的關(guān)系十分密切，它隨著債權(quán)的發(fā)生而發(fā)生，隨債權(quán)的消失而消失。作為抵押 的財產(chǎn)即抵押品的種類很多，一般為易子保存或變賣的商品，如股票。債券、房地產(chǎn)等。
房地產(chǎn)抵押是抵押的一種形式，指抵押人將其合法擁有的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。
房地產(chǎn)抵押權(quán)即是以房地產(chǎn)作為清償債務(wù)的擔(dān)保的財產(chǎn)而形成的權(quán)利，是隨房地產(chǎn)抵押的形成而發(fā)生的。房地產(chǎn)由于其經(jīng)濟價值大，耐用期限長，具有保值、增值性、不可移動性，是一種較為理想的抵押品。在房地產(chǎn)抵押期間，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)仍然由產(chǎn)權(quán)所有者管理，債權(quán)人只能按期取息和收回借款，而無使用與管理房地產(chǎn)的權(quán)利。當(dāng)債務(wù)還清，債權(quán)人收回房契、地契，抵押即告結(jié) 束。如債務(wù)到期抵押人不能清償，抵押權(quán)人可以向法院申請拍賣 抵押物，以償還其債務(wù)。債務(wù)已到期而未能清償時，抵押房地產(chǎn) 的所有權(quán)屬于抵押權(quán)人。如抵押物拍賣。轉(zhuǎn)讓后所得價款償還債 務(wù)有剩余部分，應(yīng)退還給抵押人，不足時抵押權(quán)人仍可以和其他債權(quán)人一樣，可向債務(wù)人繼續(xù)追索。
(二)房地產(chǎn)抵押貸款
抵押貸款也叫抵押放款或財產(chǎn)擔(dān)保放款，指銀行或其他金融 機構(gòu)要求借款人提供一定的財產(chǎn)作為還款的物質(zhì)保證而發(fā)放的貸款。抵押貸款與信用貸款是平行存在的兩種貸款形式。信用貸款 是借款人單憑自身信譽，無需提供物質(zhì)保證而從銀行取得的貸款。這種貸款方式對放款人而言風(fēng)險較大，因此利率較高，往往只對一些信譽好的大公司提供。在市場經(jīng)濟條件下，由于市場競 爭日趨激烈，廣大商品生產(chǎn)者和經(jīng)營者都會面臨無力清償債務(wù)， 甚至破產(chǎn)的危險。為確保貸款的安全，減少貸款風(fēng)險，金融機構(gòu)往往要求貸款人提供一定抵押物作為擔(dān)保品，以備借款人不能依 約償還本金和利息時，銀行可以依法從變賣抵押財產(chǎn)得款中得到補償。可以用作抵押財產(chǎn)的物品有：房地產(chǎn)、機器設(shè)備、有價證券、流動資產(chǎn)等。 房地產(chǎn)抵押貸款則是銀行或其他金融機構(gòu)以借款人提供房產(chǎn)或地產(chǎn)作為還款的物質(zhì)保證的抵押貸款。它是房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的主要形式，在融資業(yè)務(wù)中占據(jù)了重要地位。在房地產(chǎn)抵押貸款中，不轉(zhuǎn)移房屋的占有權(quán)、使用權(quán)、處分權(quán)和收益權(quán)，但產(chǎn)權(quán)人 和受押者都不能隨意處理房屋。與其他貸款相比，房地產(chǎn)抵押貸款具有以下特征：
1.是以房地產(chǎn)作為抵押物為前提來融通資金的貸款房地產(chǎn)抵押貸款是以房產(chǎn)或地產(chǎn)為抵押而取得的貸款。與信用貸款相比，房地產(chǎn)權(quán)參加到抵押人與承押人之間的借貸活動中，減少了債權(quán)人的貸款風(fēng)險，而且其貸款發(fā)放數(shù)額由抵押物的價值和貸款項目風(fēng)險程度來決定，整個借貸活動的展開以房地產(chǎn)抵押品的存在為前提。但就借貸雙方而言，其目的都不是為了取得抵押物，而是以抵押物為前提融通資金。借方是為了獲得資金 而將房地產(chǎn)抵押，貸方為保證貸款安全而要求取得抵押物的抵押權(quán)。
