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房產(chǎn)抵押登記屆滿,是否抵押關(guān)系自動解除?
發(fā)布時間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:917 ℃

  戴先生在2009年因資金周轉(zhuǎn)問題向朋友陳先生借款人民幣100萬元,雙方約定借款期限為一年,到期一次性歸還。因數(shù)額較大,戴先生提出將自己的一處房產(chǎn)抵押給陳先生。雙方達(dá)成合意后,共同來到房地產(chǎn)登記部門進(jìn)行抵押登記。登記部門的工作人員告知,根據(jù)交易中心的規(guī)定,在《抵押擔(dān)保合同》中應(yīng)有抵押期限的條款,抵押期限的起止時間應(yīng)與借款的起止時間相同。陳先生當(dāng)時也沒有想太多,便與戴先生簽訂了《抵押擔(dān)保合同》,并將100萬元的借款交付了戴先生。

  一年后,戴先生經(jīng)營失敗,無力償還100萬元的借款,陳先生便向其要求行使自己對于房產(chǎn)的抵押權(quán),將房屋變賣后,就其變賣款優(yōu)先受償。豈料戴先生拿出一年前的《抵押擔(dān)保合同》,聲稱合同中的抵押期間截止到還款日的最后一天,如今抵押期間已過,陳先生已經(jīng)喪失了行使抵押權(quán)的權(quán)利。陳先生眼見合同中白紙黑字寫清的抵押期間已過,但總覺得這樣的約定顯失公平,還款的期限未到,自己當(dāng)然不會要求對方還款,可還款期限一到,抵押期間卻就此過期,陳先生一時陷入了困境,為此他咨詢了律師。

  陳先生的遭遇有著一定的普遍性,這主要是因?yàn)?,房地產(chǎn)登記部門出于某些原因,對于本因由雙方意思自治的合同在形式和內(nèi)容上給予了一定的限制。具體表現(xiàn)在《抵押擔(dān)保合同》中,就是規(guī)定了抵押期間須與借款期間完全一致。這種操作辦法可能是為了方便房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的內(nèi)部管理,但顯然對于抵押權(quán)人行使抵押權(quán)是不盡合理的。

  那么當(dāng)事人在合同中約定或房地產(chǎn)登記部門指定的抵押擔(dān)保期間是否具有法律上的效力?本案中陳先生是否已經(jīng)喪失了對抵押房屋行使抵押權(quán)的權(quán)利呢?

  根據(jù)《擔(dān)保法解釋》第12條之規(guī)定:“當(dāng)事人約定的或者登記部門要求登記的擔(dān)保期間,對擔(dān)保物權(quán)的存續(xù)不具有法律約束力。”及《物權(quán)法》第202條之規(guī)定:“抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時效期間行使抵押權(quán),未行使的,人民法院不予保護(hù)。”

  由此可見,法律已明確規(guī)定抵押權(quán)的行使期間為主債權(quán)的訴訟時效期間,這一期間為法定期間,不因當(dāng)事人之間的約定而改變,唯一的決定因素只有主債權(quán)的訴訟時效期間。筆者認(rèn)為,本案中陳先生只要在主債權(quán)的訴訟時效期間內(nèi)行使抵押權(quán),即可以抵押房屋拍賣或變賣的所得價(jià)款中優(yōu)先受償。戴先生根據(jù)《抵押擔(dān)保合同》中的抵押期間的條款進(jìn)行抗辯也就不能成立了。

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