一、什么是抵押？
抵押是指?jìng)鶆?wù)人或第三人不轉(zhuǎn)移對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)的占有而將該財(cái)產(chǎn)做為擔(dān)保的一種法律形式。其中提供財(cái)產(chǎn)擔(dān)保的債務(wù)人或第三人為抵押人，抵押權(quán)人即債權(quán)人所享有的權(quán)利就是抵押權(quán)。抵押權(quán)是指為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)抵押給債權(quán)人，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。由此可以看出抵押權(quán)是一種優(yōu)先受償權(quán)，是抵押權(quán)人直接對(duì)物享有的權(quán)利，可以對(duì)抗物的所有人或第三人。
二、關(guān)于抵押登記
常見的抵押物可以分為動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)兩大類。根據(jù)《物權(quán)法》第9條規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅經(jīng)依法登記發(fā)生效力未經(jīng)登記不發(fā)生效力但法律另有規(guī)定的除外。”以及《物權(quán)法》第一百八十七條的規(guī)定，當(dāng)事人以建筑物和其他土地附著物、建設(shè)用地使用權(quán)、正在建造的建筑物，以及以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立，不登記的，抵押權(quán)不生效。對(duì)于建設(shè)用地使用權(quán)、建筑物和其他土地附著物、海域使用權(quán)、以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、正在建造的建筑物等不動(dòng)產(chǎn)，實(shí)行的是登記生效主義。登記生效主義是指抵押權(quán)的成立除當(dāng)事人之間存在抵押合同外，還必須進(jìn)行登記，否則不產(chǎn)生抵押權(quán)成立之效力。（動(dòng)產(chǎn)實(shí)行登記對(duì)抗主義）即登記具有決定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、移轉(zhuǎn)、變更或者消滅能否生效的效力。
就讀者咨詢的問題而言，由于債權(quán)人和抵押人只是簽訂了房屋抵押合同而未辦理抵押登記，故不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)并未設(shè)立，債權(quán)人自然無權(quán)要求對(duì)該房屋行使抵押權(quán)。
三、關(guān)于抵押合同的效力
《物權(quán)法》第185條第1款規(guī)定：“設(shè)立抵押權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立抵押合同。”但是房屋未辦理抵押登記不影響房屋抵押合同的效力。《物權(quán)法》第15條對(duì)合同效力與物權(quán)效力的區(qū)分作出原則規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”登記是針對(duì)特權(quán)的變動(dòng)而采取的一種公示方法，是否登記并不影響合同的效力。對(duì)于抵押合同的效力，該依據(jù)合同法來判斷而不能以不動(dòng)產(chǎn)是否已經(jīng)辦理物權(quán)登記為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行判斷。如果合同具備法律規(guī)定的生效要件則應(yīng)該認(rèn)為合同關(guān)系已經(jīng)生效當(dāng)事人應(yīng)受合同的約束。違約者應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任。至于物權(quán)變動(dòng)能否成就不影響合同的效力。
綜上，房屋抵押合同為要式合同，該合同并未直接產(chǎn)生抵押權(quán)這一擔(dān)保物權(quán)，而是必須辦理房屋抵押登記后才能設(shè)立抵押權(quán)，房屋抵押應(yīng)當(dāng)?shù)接嘘P(guān)主管部門（多數(shù)為房管局）辦理抵押登記，只有這樣抵押權(quán)才有效。但未辦理登記并不影響抵押合同的效力。如果抵押合同有效，債權(quán)人可依據(jù)合同追究對(duì)方的違約責(zé)任。
