房地產(chǎn)的租賃權(quán)能不能進(jìn)行抵押，經(jīng)常有金融機(jī)構(gòu)的工作人員對此問題進(jìn)行咨詢。在擔(dān)保法或是房地產(chǎn)抵押管理辦法等有關(guān)法規(guī)中，沒有關(guān)于租賃權(quán)抵押的規(guī)定。房屋土地管理部門在辦理抵押登記時，只是對房屋產(chǎn)權(quán)的抵押予以辦理登記手續(xù)，而并不對租賃權(quán)辦理登記。
那么，租賃權(quán)能不能夠作抵押進(jìn)行擔(dān)保?這個問題較為復(fù)雜，不能簡單地說租賃權(quán)不能抵押，也不能說租賃權(quán)可以抵押，實(shí)際上租賃權(quán)的抵押是有條件的。
例如甲公司將乙公司擁有產(chǎn)權(quán)的廠房或大樓租下20年，一次繳清房租，并投資上千萬對該廠房或大樓進(jìn)行裝修改造，然后進(jìn)行營業(yè)(或作飯店，或出租寫字樓)。而甲公司現(xiàn)在欲將其租下的并進(jìn)行投資裝修的大樓作為抵押物抵押給金融機(jī)構(gòu)以做擔(dān)保。像上述抵押活動許多金融機(jī)構(gòu)都曾遇到過。
這樣的抵押實(shí)際就是甲公司將其租賃權(quán)進(jìn)行抵押，租賃權(quán)本身就有其價值。租賃權(quán)本身也能產(chǎn)生并增加價值。但問題在于抵押的法規(guī)中都沒有關(guān)于租賃權(quán)抵押的規(guī)定。而且抵押要進(jìn)行登記，作為租賃權(quán)的抵押到房屋管理部門去進(jìn)行登記時會遇到問題。因?yàn)榈盅旱怯浿刃蚴欠ǘǖ模駝t是無效的。而租賃權(quán)的抵押登記又行不通，對于這樣的問題該怎么進(jìn)行處理?
如果真遇到該種情況，就需要作為原房產(chǎn)所有權(quán)單位的乙公司予以協(xié)助，甲乙公司共同與金融機(jī)構(gòu)簽訂一份房產(chǎn)抵押合同。因?yàn)榧坠疽呀?jīng)對乙公司原有房產(chǎn)進(jìn)行投資裝修，原房產(chǎn)的價值已經(jīng)大大增加，所以該房產(chǎn)租賃權(quán)的抵押實(shí)質(zhì)上是一個房產(chǎn)抵押，即甲公司要以乙公司同意抵押該房產(chǎn)的前提。只有這樣，抵押的登記手續(xù)才能完成，否則，租賃權(quán)的抵押只能是紙上談兵。
租賃權(quán)的抵押是非常復(fù)雜的，應(yīng)該說目前在法律規(guī)定上仍是個盲區(qū)，在抵押過程中會遇到一些法律障礙。但在實(shí)際生活中，確實(shí)又有許多類似甲公司的情況出現(xiàn)，而且有的租賃權(quán)確實(shí)有其本身的經(jīng)濟(jì)價值，而且有時租賃權(quán)收益頗豐。例如甲公司向乙公司租賃20年期的大樓，每月租金100萬元，經(jīng)裝修后再分別向外轉(zhuǎn)租出去，每月固定收取租金200萬元，實(shí)際上租賃權(quán)的價值每月至少在100萬元。
上述情況并不少見，對于這樣的租賃權(quán)的抵押在法律上是否可行，怎樣簽訂抵押合同，辦理抵押登記，在法律上是值得深入探討的。
雖然不動產(chǎn)作為抵押物比起其他抵押物來說，更讓人能夠接受，但并不是說所有的不動產(chǎn)都能作為抵押物進(jìn)行抵押擔(dān)保。因?yàn)椴粍赢a(chǎn)的種類較多，每一種類的不動產(chǎn)因其不同的法律關(guān)系都有其特殊性，所以在遇到不動產(chǎn)抵押的情況時，一定要區(qū)別對待，謹(jǐn)慎處理。
以下就是一些不能作為抵押物的不動產(chǎn)：
1、學(xué)校、醫(yī)院、國家機(jī)關(guān)、社會福利機(jī)構(gòu)、宗教寺院等公共福利事業(yè)的不動產(chǎn)。
2、軍隊的房地產(chǎn)(一般是不能作為抵押物的)。
3、有產(chǎn)權(quán)糾紛的房地產(chǎn)。
4、產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清的房地產(chǎn)。
5、被法院或國家司法機(jī)關(guān)裁定予以凍結(jié)、扣押、監(jiān)管或以其他形式限制的房地產(chǎn)。
6、由國家計劃即將拆遷的房地產(chǎn)。
7、在未獲全部共有人書面同意抵押之前的共有房地產(chǎn)。
8、沒有地上建筑物的農(nóng)村集體土地(不包括荒山、荒地等)。
9、已作過抵押但未經(jīng)前抵押人書面同意的房地產(chǎn)也不能重復(fù)抵押。
10、違章建筑，或未經(jīng)國家規(guī)劃部門和建設(shè)部門批準(zhǔn)私自建設(shè)的建筑物等。
上述十類不動產(chǎn)都屬于不能作為抵押物的不動產(chǎn)，這類不動產(chǎn)即使在抵押雙方簽了抵押合同，也辦不了抵押登記手續(xù)，所以是無效的。
由此看來，不動產(chǎn)抵押活動看起來簡單，實(shí)際上操作起來卻十分復(fù)雜。如果分不清抵押物的性質(zhì)，看不清抵押物所屬的法律關(guān)系，很可能使抵押權(quán)人的利益受到損害。
