劃撥土地使用權(quán)抵押評估在城鎮(zhèn)土地評估中比較常見。劃撥土地由于沒有使用年限，且土地使用證登記面積一般較大，部分土地由于城市開發(fā)和建設(shè)，規(guī)劃用途和實(shí)際用途都發(fā)生了變化，加上劃撥土地進(jìn)行抵押時存在著諸多限制條件，使該類型用地的評估比較復(fù)雜，測算難度也較大。那么，劃撥土地使用權(quán)抵押評估時應(yīng)注意哪些問題呢?
遵守土地估價的一般原則
土地使用權(quán)抵押屬于二級市場行為，但劃撥土地沒有經(jīng)過一級土地市場，因而，當(dāng)它直接進(jìn)入二級市場后，評估時就要充分考慮其特殊性，但必須遵守土地估價的一般原則。在進(jìn)行評估時，可以先將劃撥土地假設(shè)成可以在公開市場上自由轉(zhuǎn)讓的土地，并由此確定價格。只有在此假設(shè)前提之下，評估時才能符合替代原則、預(yù)期收入原則、最有效使用原則及供給與需求原則等。
充分考慮評估中的風(fēng)險
劃撥土地使用權(quán)抵押是一種具有中國特色的土地市場行為。由于劃撥土地屬于國有資產(chǎn)，因此進(jìn)行抵押前必須經(jīng)過有關(guān)部門的批準(zhǔn)。抵押人、抵押權(quán)人還需要與土地管理部門簽定有關(guān)核定土地出讓金的協(xié)議，其評估價格并不等同于土地的預(yù)期價格，而是比它低。在評估過程中，要充分考慮抵押期間的風(fēng)險性，以保守性評估為指導(dǎo)原則，在測算出預(yù)期土地價格之后，應(yīng)進(jìn)行一定幅度的風(fēng)險系數(shù)修正，但修正幅度不宜超過20%。
劃撥土地使用權(quán)抵押評估的目的是為抵押人，或抵押權(quán)人進(jìn)行抵押貸款提供價格依據(jù)，所以，評估時既要為抵押人測算出土地的有效價值，又要替抵押權(quán)人充分考慮放貸的安全性。由于在抵押人無法償還時需對抵押物進(jìn)行強(qiáng)制性的清償處理，所以評估測算時還應(yīng)考慮強(qiáng)制處置和有關(guān)費(fèi)用。評估結(jié)果應(yīng)該是扣除了處置費(fèi)用后的價格，即評估價格等于市場預(yù)期價格減去強(qiáng)制處置費(fèi)用。
