各省、自治區(qū)建設(shè)廳，直轄市房地產(chǎn)管理局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團建設(shè)局：
《物業(yè)管理條例》（國務(wù)院令第379號，以下簡稱《條例》）已于2003年6月8日頒布，自2003年9月1日起施行。全面、準確地貫徹《條例》，依法加強對物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理，是各級房地產(chǎn)行政主管部門的一項重要職責(zé)。為了更好地貫徹《條例》，現(xiàn)將有關(guān)問題通知如下：
一、充分認識《條例》頒布實施的重要意義，認真做好《條例》的學(xué)習(xí)、宣傳、培訓(xùn)工作
《條例》是我國第一部物業(yè)管理行政法規(guī)。《條例》確立了一系列重要的物業(yè)管理制度，對業(yè)主及業(yè)主大會、前期物業(yè)管理、物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)的使用與維護等方面作了明確規(guī)定，并明確了相應(yīng)的法律責(zé)任。《條例》的頒布施行，將為維護物業(yè)管理市場秩序，規(guī)范物業(yè)管理活動，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)合法權(quán)益提供法律保障；對于促進物業(yè)管理健康發(fā)展，進一步改善人民群眾的生活和工作環(huán)境具有十分重要的意義。
各級房地產(chǎn)行政主管部門要在當?shù)卣慕y(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，認真制定并組織實施《條例》的學(xué)習(xí)、宣傳和培訓(xùn)計劃。要通過報紙、電視、網(wǎng)絡(luò)等新聞媒體廣泛宣傳《條例》，通過短期培訓(xùn)、講座、座談會等多種形式認真組織學(xué)習(xí)，通過發(fā)放宣傳材料、張貼標語、現(xiàn)場咨詢等多種方式使物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主等物業(yè)管理有關(guān)主體深刻了解、領(lǐng)會《條例》精神和條文基本含義，自覺遵守《條例》，依法保護自身的合法權(quán)益。要特別加強物業(yè)管理行政執(zhí)法人員的學(xué)習(xí)與培訓(xùn)，增強法制觀念，切實提高依法行政水平。
二、加快制定、完善與《條例》配套的部門規(guī)章、規(guī)范性文件和地方法規(guī)
作為與《條例》配套的《物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》和《業(yè)主大會規(guī)程》我部即將印發(fā)，我部還將抓緊制定《住房專項維修資金管理辦法》、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》等其他配套的部門規(guī)章和規(guī)范性文件。鑒于各地在物業(yè)管理發(fā)展上的差異，《條例》對業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上投票權(quán)的確定、物業(yè)管理區(qū)域的劃分等問題僅作了原則規(guī)定，具體辦法授權(quán)省、自治區(qū)、直轄市制定。因此，為確保《條例》的順利實施，各地要按照《中華人民共和國立法法》確立的原則，抓緊制定和完善當?shù)氐呐涮追ㄒ?guī)和實施細則，重點做好以下幾方面的工作：一是已經(jīng)出臺物業(yè)管理地方性法規(guī)或規(guī)范性文件的，要及時對其中與《條例》規(guī)定相抵觸的條文進行調(diào)整和修改；二是對《條例》中授權(quán)地方制定具體辦法的內(nèi)容，要盡快作出規(guī)定；三是要根據(jù)《物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》和《業(yè)主大會規(guī)程》，研究提出當?shù)鼐唧w貫徹落實意見。
三、規(guī)范物業(yè)管理行為，推動物業(yè)管理的健康發(fā)展
與過去的有關(guān)物業(yè)管理方面的規(guī)定相比較，《條例》在立法的深度和廣度上有了重大突破，對人民群眾關(guān)心的熱點、難點問題作了相應(yīng)規(guī)定。各地要切實按照《條例》的要求，結(jié)合貫徹落實國務(wù)院關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的部署，抓好以下幾個方面工作：一是重視和做好業(yè)主大會和業(yè)主委員會的組織建設(shè)工作，指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主決策機構(gòu)的建立和運作。要通過規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會的行為，促進業(yè)主自律和民主決策，依法維護自身合法權(quán)益。二是鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)相分離，積極推進物業(yè)管理項目招投標，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)做好物業(yè)承接驗收工作，明確建設(shè)單位與管理單位的各自責(zé)任，從根本上解決在房屋質(zhì)量和配套設(shè)施等方面出現(xiàn)問題時，建設(shè)單位和管理單位互相推諉的問題；三是建立和完善 分等定級、質(zhì)價相符 的物業(yè)管理收費機制，查處物業(yè)管理企業(yè)不按合同約定的內(nèi)容和標準提供服務(wù)的行為；四是建立健全物業(yè)管理市場準入制度，把好市場準入關(guān)，查處不具有資質(zhì)或不具有相應(yīng)資質(zhì)的企業(yè)從事物業(yè)管理經(jīng)營的行為，清理管理水平低、收費不規(guī)范、社會形象差的企業(yè)，整頓規(guī)范物業(yè)管理市場秩序。五是引導(dǎo)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)增強合同意識，通過合同約定物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)費用等事項，明確雙方權(quán)利、義務(wù)和解決糾紛的方法，維護雙方的合法權(quán)益。六是全面建立健全住房專項維修資金制度，沒有建立或者沒有按照標準建立專項維修資金的地方，要按照國家有關(guān)規(guī)定予以補建或補充，并加強使用管理。要對住房專項維修資金進行清理，堅決查處挪用行為，追繳挪用資金。
四、加強協(xié)調(diào)與配合，形成行政主管部門之間的執(zhí)法合力
物業(yè)管理工作涉及面廣，除了房地產(chǎn)行政主管部門行使監(jiān)督管理職責(zé)之外，公安、財政、民政、價格等行政主管部門在相關(guān)工作中也依法承擔(dān)著相關(guān)的監(jiān)督管理職責(zé)。《條例》對相關(guān)行政主管部門的監(jiān)督管理職責(zé)作了明確的規(guī)定。各級房地產(chǎn)行政主管部門要加強與物業(yè)管理相關(guān)行政主管部門的工作協(xié)調(diào)，按照《條例》規(guī)定，各司其職，各負其責(zé)，切實履行好各自的職能。
五、依法行政，提高政府主管部門的工作水平
按照行政管理體制改革的要求，《條例》對房地產(chǎn)行政主管部門提出了更高的要求。各級房地產(chǎn)行政主管部門要認真履行職責(zé)，轉(zhuǎn)變管理思路，規(guī)范行政行為，要以《條例》的頒布實施為契機，進一步簡化辦事程序，提高管理透明度，提高辦事效率，更好地發(fā)揮政府的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理作用。《條例》全面規(guī)定了物業(yè)管理相關(guān)主體的法律責(zé)任，各級行政主管部門及其工作人員作為行政執(zhí)法機關(guān)和執(zhí)法人員，要從依法行政和實現(xiàn) 三個代表 的高度認識和行使好法律賦予的執(zhí)法權(quán)，增強工作責(zé)任心和依法辦事的自覺性，認真履行職責(zé)，嚴格執(zhí)法，嚴禁利用職務(wù)和工作上的便利索取他人財物，或者收受他人財物為他人牟取利益。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)上述情況的，依法追究相應(yīng)責(zé)任。
各地在貫徹執(zhí)行《條例》中遇到的重要情況和問題，請及時告我部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司。
中華人民共和國建設(shè)部
二○○三年六月十二日
