房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)規(guī)定
所謂優(yōu)先購買權(quán)，是指當出租人出賣房屋時，承租人在同等條件下，依法享有優(yōu)先于其他人而購買房屋的權(quán)利。
我國《合同法》第二百三十一條：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。” 最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第118條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”第一百一十九條第二款規(guī)定：“私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續(xù)有效。”《城市私有房屋管理條例》第11條規(guī)定：“房屋所有人出賣出租房屋，須提前3個月通知承租人。在同等條件下承租人有優(yōu)先購買權(quán)。”從上述法律與司法解釋可以看出，承租人的優(yōu)先購買權(quán)是由法律直接規(guī)定而產(chǎn)生的民事權(quán)利，而不是由當事人約定，因此，該權(quán)利是一種法定權(quán)利，同時，優(yōu)先購買權(quán)只能屬于特定人享有，具有專屬性，承租人不能將該權(quán)利轉(zhuǎn)讓給他人享有。
在如何保護善意第三人的問題上，盡管各地法院的做法也存在一些差異，但一般趨向于認為：房屋租賃合同經(jīng)登記備案，即取得了對抗第三人的效力，出租人擅自將房屋出售的，承租人可以主張該買賣合同無效；房屋租賃合同未經(jīng)登記備案的，租賃合同有效，但不具備對抗善意第三人的效力，如果第三人在買受房屋時，不知道該房屋上已存在租賃關(guān)系，第三人基于善意可以取得買受房屋的所有權(quán)，承租人只能向出租人提起違約之訴。根據(jù)法律及解釋，不宣告出租人與第三人房屋買賣合同無效的條件包括：一是房屋所有權(quán)已經(jīng)變更；二是房屋的買受人（第三人）為善意。而租賃合同是否登記、第三人是否知曉租賃事實等則是判斷第三人是否善意的重要考慮因素。應該可以肯定的是，各地審判機關(guān)基本認可這一做法。
