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咨詢熱線內(nèi)容
我姓朱，浙江義烏人。由于市場經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，我的生意從家鄉(xiāng)發(fā)展到了北京。為了把批發(fā)生意進(jìn)一步做大，我于2005年11月與某公司簽訂房屋租賃合同，租賃該公司商場五個門面房中的三間，租期兩年，從2005年12月1日起到2007年11月30日止。合同簽訂后，我向該公司交納保證金及半年的租金。但在2006年4月，該公司召集5個租賃戶開會，通知我們已找到商場的買主，但不終止原租賃戶的租賃合同，從6月起的租金由購房人收取。
原來，該公司在未先通知我們租賃戶的情況下，與第三人簽訂房屋買賣合同。并且購買人已將房款交給了該公司，同時還到房產(chǎn)管理部門辦理了相關(guān)手續(xù)。我認(rèn)為，該公司侵犯了自己的優(yōu)先購買權(quán)，便去理論。該公司的法律顧問告訴我說，我只是租賃他們公司要出售房屋的一部分，他們出售的是整棟房屋，法律上又沒明文規(guī)定對優(yōu)先權(quán)的保護(hù)可延伸至非租賃物，所以我無權(quán)主張優(yōu)先權(quán)。
請問：我的優(yōu)先購買權(quán)是否及于租賃的整棟房屋?

律師專線解答
朱先生，可以明確的一點是，該公司法律顧問所稱您的優(yōu)先購買權(quán)是針對租賃房屋而言，您只是享有您租賃的房屋優(yōu)先購買權(quán)，而不涵蓋于租賃物的整棟房屋的這種說法是片面的，不符合優(yōu)先購買權(quán)的立法精神和目的。
第一，優(yōu)先購買權(quán)的立法精神和目的就是要賦予承租人在購買承租房屋時的優(yōu)先性，使出租人和承租人的租賃法律關(guān)系不因出租人的出賣行為受到影響，維護(hù)交易秩序的穩(wěn)定，促進(jìn)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。出租人出賣租賃房屋，在同等條件下，賣給第三人和賣給承租人，其利益不受任何影響，出租人賣給承租人更有利于保護(hù)承租人的利益。優(yōu)先權(quán)以承租人承租出租人房屋的事實為前提，故我國《合同法》第230條明確規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。”因此，該公司整體出賣涵蓋租賃物的整棟房屋時，在同等條件下，您作為承租人就享有優(yōu)先購買權(quán)，這樣不但不會對出租人構(gòu)成影響，反而能兼顧到承租人的利益，使租賃房屋不因該公司出賣房屋受任何影響，符合優(yōu)先購買權(quán)的立法精神和目的。
第二，您的這種優(yōu)先性是法定的，不附加任何條件，不因出租人出賣出租物超出了租賃物范圍而改變，只要出賣房屋涵蓋了租賃房屋部分，承租人就享有優(yōu)先購買權(quán)。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則)若干問題的意見(試行)》第118條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前3個月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告房屋買賣無效。”所以說，該公司和購買人簽訂的合同是無效的，您有權(quán)主張優(yōu)先購買權(quán)，您的優(yōu)先購買權(quán)涵蓋租賃物的整棟房屋。

癥結(jié)所在
本問題的癥結(jié)在于當(dāng)事人對優(yōu)先購買權(quán)是否涵蓋租賃物的整棟房屋的問題不清楚。

律師提醒與注意事項
租賃合同中的特別效力之一就是優(yōu)先購買權(quán)，優(yōu)先購買權(quán)只適用于《合同法》第230條的規(guī)定。須注意的是，承租人僅在同等條件下才能享有優(yōu)先購買權(quán)。此處的同