香港的孫翰林先生因工作原因長期在北京租房居住。2008年11月20日，孫先生與房主王強先生續簽了《房屋租賃合同》，約定孫先生繼續租住王先生所有的朝陽區風尚小區2號樓1206號房屋，租期為一年，租金為每月7000元，每3個月支付一次。
2009年5月底，王先生多年好友劉芳女士歸國定居，急需在北京買一套房子居住。王先生對劉女士表示：自己有一套閑置房屋正在出租，可以作價180萬元出售給她，房客孫先生此前預交的6月至8月房租2.1萬元可以從中扣除。
劉女士欣然同意，給王先生交付了177.9萬元購房款后，與之到房管部門辦理了房屋產權變更登記手續。
劉女士拿到房產證后，便與王先生一起找到孫先生，稱房主已經變更，原租賃合同自動失效。她讓孫先生必須于6月20日之前騰退房屋，表示騰房后可將其預交的6月至8月房租如數退還。
孫先生表示房屋租期未滿拒絕騰房，劉女士遂訴至法院，請求法院判定孫先生騰退房屋。孫先生辯稱，房屋租賃合同沒有到期，再有，王先生沒有通知其出賣房屋，侵犯了其優先購買權，主張王先生與劉女士的房屋買賣合同無效，劉女士無權要求其騰房。
【案情分析】
一、房屋承租人的優先購買權如何行使?
房屋承租人的“優先購買權”是指房屋出租人欲出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。
承租人行使優先購買權，應當在出租人履行通知義務后，15日內明確表示購買，否則視為放棄優先購買權。另外，如果有房屋共有人優先購買、出租人將房屋出賣給近親屬、第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續等3種情況，承租人無權行使優先購買的權利。
如果原房主出賣房屋時，沒有在合理期限內通知房屋承租人，侵犯了承租人在同等條件下的優先購買權，承租人可以主張原房主對給其造成的損失承擔賠償責任，但承租人不可以主張原房主與新房主簽訂的房屋買賣合同無效。
本案中，王先生將房屋出賣給劉女士，雖然沒有告知孫先生，但當劉女士和王先生找到孫先生告之其房主已經變更要求其騰房時，孫先生并沒有詢問房屋出售的價格，也沒有表示要求購買此房屋，可見孫先生并沒有購買房屋的意思，其優先購買權也就無從談起了。
二、“買賣不破租賃”指的是什么?
《中華人民共和國合同法》規定，“買賣不破租賃”是指租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。租賃房屋在租賃期間發生所有權變動，承租人可以請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同。如果出租人未將所售房屋出租的事實告知善意的買受人，則應當賠償因此給買受人帶來的損失。
本案中，訴爭房屋已經為劉女士所有，但孫先生與原房主王先生的《房屋租賃合同》應于2009年11月19日方到期，故此孫先生有權繼續租住房屋至租賃期滿，當然也要向劉女士按照原約定支付房租。至于劉女士因繼續履行房屋租賃合同，而導致其不能占有、使用房屋的“損失”，因其在買房時對所購房屋租賃的事實是知情的，其無權向王先生主張賠償，應當由自己承擔。
【案情結果】
法院認定孫先生與王先生簽訂的《房屋租賃合同》有效，劉女士和孫先生應繼續履行原租賃合同，對于劉女士要求孫先生騰房的訴訟請求不予支持。
