本文介紹強制執行中“買賣不破租賃”的利益衡量以及租賃權的救濟等內容。
買賣不破租賃是指房屋租賃關系存續期間，出租人轉讓房屋所有權的，受讓人代替出租人取得原租賃關系所產生的權利義務。在民事強制執行的拍賣中，被拍賣標的物上存有的租賃權涉及債權人、被執行人、承租人三方利益，由于被拍賣物上租賃權的存在，強制拍賣的目的難以實現。
一、“買賣不破租賃”在強制執行中的利益衡量
1.租賃權是物權。一個物在初始狀態下只有一個完整的物權，即所有權。如果把所有權的部分權能讓渡出來，就可以在同一物上形成數個子物權，這些子物權在權能上不能互相沖突，其總和加上原所有權剩余的權能恰好等于一個完整的物權，這就是物權的“一物一權”原則。房屋租賃權是租戶可以部分支配業主房屋的權利，其本質是房屋所有人將所有權在的使用功能以一定的金額為對價讓渡給租戶，很明顯也是一種物權。
2.抵押房產執行中對不能解除的租賃權的認定。抵押房產去除權利負擔，是為該房屋將來的強制拍賣做準備。如果租賃權在房屋被法院查封后設立，由于房屋的所有權在查封后已轉由法院行使，原所有權人擅自出租房屋是違法行為，不能對抗司法行為;如果該房屋在法院查封前已存在租賃權，法院強制處理該房屋實際上是在代位行使原所有權人在查封時對該房屋享有的權能，根據同一物上各子物權權能不相沖突的原則，查封時的所有權權能不包含在先的租賃權部分。因此，法院在對房屋實施查封時，要對該房屋租賃情況進行調查，如果在查封之前該房屋上就存在租賃權，法院只能將被查封的房屋及租賃關系一起拍賣。
3.有抵押房產的執行中對不能解除的租賃權的認定。如果法院執行的房屋是本案的抵押物，因為抵押權是就被抵押物在抵押時間點的全部價值優先受償的權利，也包括其未來的出租價值，在抵押權成立之后的租賃權已不具有對抗抵押權實現的權能;而在抵押權成立之前的租賃權，則具有對抗抵押權實現的權能，即“抵押實現不破在先租賃”。因此，根據法律規定，除非在租賃權成立前該房屋上已存在抵押權，否則法院的強制拍賣不能消滅已成立的租賃權，只能帶租約拍賣。
二、對強制執行中去除的租賃權的救濟
1.房屋承租人優先購買權。房屋承租人的優先購買權通過限制出租人對其所有物的處分權能，保護房屋承租人的基本權利，以實現減少買賣糾紛，減少交易風險，發揮房屋最大使用價值的社會目的。隨著經濟的發展和進步，承租人租賃房屋的依賴性降低，使優先購買權的社會功能日漸萎縮。優先購買權并非約束出賣人的合同權利，只是承租人的一個優先機會或機遇，并非一項實體性權利。
2.承租人優先受償權。有觀點認為，由出賣人賠償優先購買權人轉為所有人帶來的便利利益，如另行尋租、搬家等費用，若因無法實現優先購實權而使其不得不以更高的價格購買房屋，則應當參照所爭房屋的時常價格判令出賣人給予適當的補償。筆者不完全贊同這一觀點。因為一旦承租人的租賃權被強制去除，租賃人另行尋租、搬家等額外費用的產生系物的所有人未自動履行生效法律文書，而被法院在強制執行中裁定去除，該費用當然由責任方承擔，應賦予被去除租賃權的原承租人就去除租賃權產生的應得利益損失和直接損失以優先受償的權利。樂 洋
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