我前年5月在滬太路租了套房子，租期兩年。我很喜歡這套房子，有次和房東說過想買下來。最近，我得知房東已和別人簽了房屋買賣合同，但還沒辦過戶手續(xù)。房東明知我想買，卻瞞著我把房子賣給別人，他是不是該先賣給我？請問我現(xiàn)在還能向房東要求買房嗎？
網(wǎng)
你的問題主要涉及房屋承租人應(yīng)享有的對承租房屋的優(yōu)先購買權(quán)問題。我國《合同法》規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)在出賣前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。房東事前知道你有購買意向，沒有提前通知你就和其他購房人簽訂合同，房東的行為存在不妥之處，侵犯了你的權(quán)利。目前，你已知道房屋即將出售的消息，你可在合理期限內(nèi)向房東主張優(yōu)先購買權(quán)。所謂“合理期限”，一般是指承租人應(yīng)當(dāng)知道或知道出租人出賣房屋之日起三個月內(nèi)，你應(yīng)在此期限內(nèi)向房東主張優(yōu)先購買權(quán)。
此外，其他購房人與房東是什么法律關(guān)系也很重要。例如，房屋共有人對房屋也享有優(yōu)先購買權(quán)，如購房人是該房的共有人之一，那么要讓共有人行使優(yōu)先購買權(quán)。另外，房東基于特殊身份出賣房屋等情況下，你也不能行使優(yōu)先購買權(quán)。比如基于親屬關(guān)系或其他特殊關(guān)系，房東愿以低于市價的價格出售房屋的，這種情況下你一般就不能享有優(yōu)先購買權(quán)。
還需注意的是，優(yōu)先購買權(quán)的行使不能損害出賣人的實體利益，行使時的“同等條件”也不是簡單的價格同等，還要考慮其他相關(guān)情節(jié)，比如一次性付款與分期付款要有所區(qū)別，承租人對單一房屋購買與出租人將整棟大樓整體出售要有所區(qū)別。
另外，如果以上情形都不存在，出租人確實侵犯了你的優(yōu)先權(quán)，按照最高法院司法解釋，你也只能要求出租人賠償損失，不能要求確認(rèn)買賣合同無效。
相關(guān)法條鏈接：
《中華人民共和國合同法》
第二百三十條出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。
《中華人民共和國物權(quán)法》
第一百零一條按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利。
《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》
118.出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。
《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》
第二十一條 出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。
