出租人為房屋所有權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)要求其出示房屋產(chǎn)權(quán)證；有共有權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)要求出具其他共有權(quán)人同意出租的書面文件；如果出租人是房屋的使用人，應(yīng)當(dāng)要求其出具該房屋的產(chǎn)權(quán)證、產(chǎn)權(quán)人與出租人的租賃合同、產(chǎn)權(quán)人的授權(quán)委托手續(xù)或產(chǎn)權(quán)人允許其轉(zhuǎn)租的其他證明文件。本案的出租人雖自稱是該物業(yè)的使用人，但在簽訂租賃合同時，并未提供以上應(yīng)當(dāng)提供的法律文件。因此，不具備出租人的主體資格，其簽訂的合同不具有法律效力。
其次，審查出租物業(yè)的合法性。對于未取得房屋所有權(quán)證的；被司法行政機關(guān)查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；共有房屋未取得共有人同意的；權(quán)屬有爭議的；屬于違法建筑的；已抵押未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形，如拆遷范圍內(nèi)的房屋等，均屬于不能出租的房屋。本案中，物業(yè)公司在出租房屋時，金融街地區(qū)的拆遷公告已下發(fā)，此時，任何租售房屋的行為都是違法的，也是無效的。因此，承租人在看到出租物業(yè)周圍有拆遷跡象時，應(yīng)及時向有關(guān)部門查明情況。必要時，還可以在合同中加以約定，并明確違約責(zé)任，以免發(fā)生糾紛時無據(jù)可依。
分析本案可以發(fā)現(xiàn)：第一，物業(yè)公司在出租房屋前，產(chǎn)權(quán)人與拆遷公司就拆遷事宜已達成一致并簽訂了拆遷安置協(xié)議，物業(yè)公司與產(chǎn)權(quán)人在租賃合同中明確規(guī)定：如因國家建設(shè)計劃需拆遷時，物業(yè)公司應(yīng)無條件交還房屋。因此，拆遷公司對該物業(yè)進行拆遷符合法律和合同約定。第二，物業(yè)公司既不具備主體資格，出租的物業(yè)亦非法，其與各承租人簽訂的租賃合同屬無效合同，因此各承租人必須騰空房屋，且無權(quán)要求拆遷安置補償。第三，盡管各承租人與物業(yè)公司簽訂的房屋租賃合同無效，各承租人仍可依據(jù)無效合同的財產(chǎn)返還原則，向物業(yè)公司要求返還租金，賠償損失。由于本案的出租人已將非法所得轉(zhuǎn)移，為確保拆遷工作的順利進行，拆遷公司充分考慮各承租人的實際困難，在與各承租人簽訂了債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議后，對各承租人給予了適當(dāng)補償，一定程度地減輕了承租人的損失。
盡管本案中與物業(yè)公司簽訂合同的各承租人得到了一定補償，但本案仍然給欲租賃寫字樓的客戶提了個醒：審慎調(diào)查出租方和出租物業(yè)的合法性，切勿簽訂無效合同。
