在買房之前租套房子先解決居住問題，是不少剛參加工作年輕人的必經(jīng)道路。租賃市場也因為有年輕力量的支撐而日漸趨旺。但是簽定了租賃合同后是否一切就萬事大吉了呢？近期，剛來到廣州參加工作的王梅就因為自己小范圍修整了自己租住的房子而與房東發(fā)生了糾紛。由于不了
在買房之前租套房子先解決居住問題，是不少剛參加工作年輕人的必經(jīng)道路。租賃市場也因為有年輕力量的支撐而日漸趨旺。但是簽定了租賃合同后是否一切就萬事大吉了呢？近期，剛來到廣州參加工作的王梅就因為自己小范圍修整了自己租住的房子而與房東發(fā)生了糾紛。由于不了解相關的政策和法規(guī)，王梅最后輸?shù)袅斯偎?。究竟出租房屋的維修責任由誰承擔？如果租房合同里沒有約定，該如何確認呢？
房屋漏水成毀約理由
三年前，在海運局工作的陳生分到了一套60平方米的房改房。由于一直與父母同住，這套房子他一直放在二手市場上出租。一年前他把這間房子租給了大學畢業(yè)后來廣州工作的王梅，雙方簽定了簡單的租房合同，合同約定租期為兩年，每月租金1000元，但是粗心的王梅沒有要求陳生在其中約定房子出現(xiàn)質量問題的維修責任。王梅入住后不久，這套房子所在小區(qū)旁邊的市政規(guī)劃路建成開始正式通車，由于交通得到了改善，周邊二手房價出現(xiàn)了上漲的趨勢。王梅租的這套單位，在市場上的租金上漲到1300元/月。陳生注意到這一現(xiàn)象后要求提高房子的租價，否則就要求解除合同。王梅當然不會同意，她以租期未到拒絕了陳生的無理要求，對此陳生一直耿耿于懷。半年后，到了雨季，王梅發(fā)現(xiàn)臥室頂部開始出現(xiàn)漏水跡象，她找到陳生要求幫助修理房子。但是，陳生卻以房子年久失修不宜居住為理由，要求王梅搬家。
無奈自己修屋
王梅當然不會就此搬走，但是漏水的問題怎么解決呢？迫于無奈，她請了幾個泥水工人把房子出現(xiàn)的問題進行了整修，同時，考慮到房間內部的墻壁都已經(jīng)全部被水漬弄花了，她要求工人們順帶把整套房子都粉刷一遍，事后她支付給工人們2500元錢。這部分錢王梅心里自有盤算：“既然你不肯幫我修，我就從房租里面扣?！边^了一個月，收不到房租的陳生來催租金，王梅展示了修補過的地方和新粉刷的墻壁，然后拿出2500元的收條拒絕交納房租。陳生一下來氣了：“我又沒讓你修房子，憑什么要我出錢！”兩人爭執(zhí)不下，最后只得訴至法院。
粉刷墻壁的價錢 房東不該管
法院在調查了解后發(fā)現(xiàn)，王梅支付的2500元錢中，補漏花了1000元錢，粉刷房子花了1500元，最后法院判決：出租人有修繕房子的義務，以保證承租人的正常使用，因陳生未盡出租人的義務，王梅代為修繕，所花的1000元錢，要求從租金中折抵應予支持；而王梅在不經(jīng)陳生同意的情況下進行粉刷，已超出了維持正常使用的必要，王梅主張這部分費用共1500元錢充抵租金，法院不予支持。
［律師說法］修繕？裝修？出租房出問題要看清
岳成律師事務所廣州分所袁雪律師分析：在這個案子中實際上牽涉兩個概念，一個是修繕，一個是裝修，對于這兩種行為，法律上有不同的規(guī)定。
房東對房屋 有修繕義務
袁律師認為，所謂修繕是指在租賃物不合約定的使用、收益狀態(tài)時，對租賃物予以修理，使得承租人可以按照約定的狀態(tài)進行正常使用或收益。依照合同法第三產(chǎn)業(yè)220條規(guī)定：“出租人對租賃物有修繕的義務”，以保持租賃物維持在約定的正常使用狀態(tài)。在這個案子中王梅住進去時房屋是不漏雨的，不漏雨就是合同約定的狀態(tài)之一，而后來房子漏雨了，影響到了正常使用，陳生應該給予修繕，因陳生不盡義務而王梅不得已代為修繕是法律允許的。
依據(jù)《城市私有房屋管理條例》第19條規(guī)定：“修繕出租房屋是出租人的責任。房屋出租人對出租房屋確實無力修繕的，可以和承租人合修，承租人付出的修繕費用可以折抵租金或由出租人分期償還。”因此王梅要求修繕所花的1000元錢充抵租金，依法有據(jù)，得到了法院的支持。
租房者的裝修行為 要自己買單
袁律師指出，所謂裝修是為了改善房屋的內部環(huán)境以達到一定的質量要求，使用裝飾材料對房屋的內部裝飾整修的活動，所支出的并非必要費用，而王梅對房屋的粉刷已超出維持正常使用的必要，應屬于改善出租屋的裝修行為。
依據(jù)我國《合同法》和《民法通則》的規(guī)定，對于這案糾紛可以按照不同的情況進行處理。
第一種情況：房屋所有人同意裝修，并對裝修補償有約定的，按照約定。
第二種情況：房屋所有人同意裝修，但沒對裝修補償做出約定的，租賃合同正常終止時，如裝飾物能夠拆除的，由承租人拆除歸其所有；不能夠拆除的可以折價歸房屋所有人；造成財產(chǎn)所有人損失的，承租人應負賠償責任。
第三種情況：承租人在沒有取得房屋所有人同意的前提下私自裝修的，實際上是一種侵權行為，在這種情況下房屋所有人可以要求其拆除恢復原狀，不能拆除的，房屋所有人不承擔損失賠償，承租人因折除裝飾物造成房屋所有人損壞的，還應承擔賠償責任。而王梅正是在陳生不同意的前提下裝修的，應按第三種情況處理，因此陳生不需要承擔王梅的粉刷費用。
