租賃房屋時，房東通常會要求承租人交納一定數額的押金，或是作為履行合同的保證金，或是為房屋、房屋附屬設施的正常使用作擔保。那么雙方簽訂協議收取租房押金有法律依據嗎？承租人提前解除租賃關系，房東應否退回押金？日前，柳州市柳北區人民法院審結的一起官司給出
租賃房屋時，房東通常會要求承租人交納一定數額的押金，或是作為履行合同的保證金，或是為房屋、房屋附屬設施的正常使用作擔保。那么雙方簽訂協議收取租房押金有法律依據嗎？承租人提前解除租賃關系，房東應否退回押金？日前，柳州市柳北區人民法院審結的一起官司給出了答案。
簽訂協議 租房開辦培訓學校
前幾年，柳州市的女青年吳揚到廣州學習“美容美發及化妝”技術，學成后在廣州某美容美發中心工作，練就了一手過硬的本領。吳揚羽翼漸豐，越來越不甘心一輩子給他人打工，于是她回到闊別多年的家鄉柳州市尋求發展。
經過一段時間的考察，吳揚看中柳州市飛鵝二路某大廈的第三層樓房，她找到業主張春蓮協商，請求長期租用大廈第三樓開辦“化妝美容美發職業培訓學校”。
有人要長期租賃自己的房子，張春蓮自然滿心歡喜。2007年8月25日，張春蓮與吳揚經協商后簽訂了《租賃合同》，雙方約定：吳揚租賃張春蓮名下的某大廈第三層，期限為3年零4個月；簽訂協議之日起3日內，吳揚一次交給張春蓮押金2萬元，若吳揚提前退租，張春蓮不退押金。
簽約當天，吳揚就把2萬元押金交給了張春蓮。
經營不善 提前退房終止合同
吳揚租下這層樓是用來開辦“美容美發培訓學校”的，但由于她沒有全面調查相關市場，對行情不甚了解，由此引發不少麻煩。事實上，柳州市勞動部門為解決全市下崗失業人員的技能培訓，讓他們適應市場需要，一直委托多所職業學校免費對他們進行培訓，其中就包含“美容美發”技術。而且各城區勞動部門將相關通知發放到轄區單位和社區，并在失業登記處廣為宣傳。這對吳揚開辦的學校沖擊不小。
吳揚辦學的頭2個月還能勉強維持，可按時交納租金、水電費和物業管理費等費用。可到了去年10月底，前來學習的人寥寥無幾，學校呈現入不敷出的窘境。吳揚找到張春蓮，說明學校經營困難的現狀，并說出了轉租樓層或者找人一起合資經營學校的想法。張春蓮不同意吳揚的做法，并要求她嚴格履行合同。
繼續履行合同，吳揚實在是力不從心，于是她提出提前終止租賃合同，并要張春蓮退還2萬元押金。張春蓮同意吳揚退租，但前提是吳揚結清一切費用。雙方經協商后，就退租事宜簽訂了一份協議，約定：吳揚違約，自愿終止租賃某大廈3樓全層的租賃合同，從此不負責任何場地費用。
此后，吳揚結清相關費用后把場地還給了張春蓮。
不退押金 起訴要求依法返還
由于張春蓮不退還押金，吳揚多次索還未果，遂把其告到柳州市柳北區人民法院，要求她退還2萬元押金。
2008年1月7日，法院公開開庭審理。吳揚說，雙方協商終止租賃合同時，張春蓮曾答應退還她2萬元押金，但張春蓮言而無信，收回場地后卻不退押金。
張春蓮說自己沒有承諾過要退還押金。她拿出與吳揚辦理終止合同事宜時簽訂的協議說，如果她承諾退還押金，為何沒有把這個重要的內容寫進協議里。張春蓮要求吳揚拿出證據。
吳揚說她手上沒有張春蓮“退還押金”的書面證據，但確實是張的口頭承諾。她提出，依據國務院發布實施的《城市私有房屋管理條例》第16條：“房屋出租，由租賃雙方按照房屋所在地人民政府規定的私有房屋租金標準，協商議定。沒有規定標準的，由租賃雙方根據公平合理的原則，參照房屋所在地租金的實際水平協商議定，不得任意抬高。出租人除收取租金外，不得收取押金或其他額外費用”的規定，張春蓮出租房屋收取押金屬于違法行為，因此應當返還。
張春蓮則認為，《租賃合同》是她與吳揚在充分協商的基礎上訂立的，“租房交納2萬元押金，中途退租不退押金”是雙方的真實意思表示，沒有違反法律規定，因此她與吳揚應按照合同的約定履行義務。吳揚提前終止租賃合同構成違約，她依約有權不退還押金。
法規失效 判決依據合同履行
法院審理后認為，2008年1月15日，國務院發布《國務院關于廢止部分行政法規的決定》（國務院第516號令）宣布，1983年12月17日國務院頒布實施的《城市私有房屋管理條例》因主要內容被新的法律（2007年10月1日起施行的《物權法》、1995年１月１日起施行的《城市房地產管理法》）和行政法規（1991年6月1日起施行的《城市房屋拆遷管理條例》）代替予以廢止。現行的法律和法規都沒有“出租房屋不得收取押金”的規定，因此吳揚依據已經失效的《城市私有房屋管理條例》主張張春蓮收取租房押金的行為違法，沒有依據。
《租賃合同》是吳揚與張春蓮在協商一致的基礎上簽訂的，是雙方當事人的真實意思表示，且合同的內容沒有違反法律、法規，依據我國《合同法》的規定，《租賃合同》合法有效，吳揚與張春蓮都應當按照合同的約定行使權利和履行義務。
《租賃合同》中有“租房交納2萬元押金，中途退租不退押金”的規定，因此張春蓮有權向吳揚收取2萬元押金。吳揚要求提前終止租賃合同構成違約，故張春蓮依約可不退還押金。
吳揚說張春蓮曾口頭答應退還她2萬元押金，張春蓮不承認，而吳揚又拿不出證據來證明自己的說法，因此法院沒有采信。
2008年6月4日，柳北區法院判決駁回了吳揚的訴訟請求，案件受理費300元由吳揚負擔。
