近期本市房屋租賃市場逐漸回暖，成交量上升，不少讀者來信來電咨詢在租房過程中碰到的各類法律問題。對此，筆者特意采訪了上海中原物業(yè)顧問有限公司高級法務(wù)主任祝滿清，請他就大家關(guān)心的一些問題作解答。 問：在簽訂房屋租賃合同時(shí)，簽約人不是產(chǎn)權(quán)人怎么辦？ 答：如
近期本市房屋租賃市場逐漸回暖，成交量上升，不少讀者來信來電咨詢在租房過程中碰到的各類法律問題。對此，筆者特意采訪了上海中原物業(yè)顧問有限公司高級法務(wù)主任祝滿清，請他就大家關(guān)心的一些問題作解答。
問：在簽訂房屋租賃合同時(shí)，簽約人不是產(chǎn)權(quán)人怎么辦？
答：如果簽訂合同的人不是產(chǎn)權(quán)人，則可能存在代理關(guān)系或者轉(zhuǎn)租關(guān)系。 若存在代理關(guān)系的，則需有產(chǎn)權(quán)人委托簽約人的授權(quán)委托書原件（最好經(jīng)過公證）；若存在轉(zhuǎn)租關(guān)系的，則需要產(chǎn)權(quán)人同意轉(zhuǎn)租的書面證明文件原件，并在合同中約定若產(chǎn)權(quán)人同意轉(zhuǎn)租的書面證明文件不真實(shí)時(shí)，轉(zhuǎn)租人應(yīng)承擔(dān)何種責(zé)任。另外，還需要注意產(chǎn)權(quán)人為幾人共有，但簽約人僅是其中一人時(shí)，則需有未到場的其他產(chǎn)權(quán)人授權(quán)委托書原件或者同意出租證明原件等。如果不是上述情形的，則承租人應(yīng)當(dāng)格外小心，不要冒然簽約，以免上當(dāng)受騙。
問：如何支付租金和押金？
答： 付 押 是租賃市場中對租金和押金支付方式的俗稱，比如付三押一，即指租金按三個(gè)月為一期支付，押金數(shù)額為一個(gè)月的租金。具體幾個(gè)月支付一期租金，則由各人自身狀況決定。支付租金，作為承租人主要的義務(wù)，在合同中必須明確約定清楚每期租金的支付時(shí)間和方式，以及逾期未支付的違約責(zé)任。此種違約責(zé)任常見的形式為：每逾期一日加收一定比例滯納金，且如果超過一定的合理期限（比如30天），出租人可以單方面解除租賃合同，既有利于保護(hù)出租人的租金收益，又能給承租人合理的寬限期。
押金在法律上稱為 租賃保證金 ，主要用于抵沖承租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)但未繳付的費(fèi)用。押金應(yīng)支付多少，應(yīng)當(dāng)按照租期長短、裝修程度、家俱家電數(shù)量和價(jià)值等因素來確定。對于出租人而言，押金數(shù)額越高，保障性能越強(qiáng)。但許多人會(huì)把押金誤解成定金，嚴(yán)格來講，兩者屬于完全不同的兩個(gè)概念，只有在合同中有特別約定時(shí)，押金才具有定金的擔(dān)保作用。
需要特別提醒的是，無論支付租金還是押金，若通過銀行劃帳方式支付的，最好直接劃入產(chǎn)權(quán)人名下的帳戶，并留好相關(guān)的劃款憑證，以此進(jìn)一步控制資金風(fēng)險(xiǎn)。
問：什么是免租裝修期？
答：免租裝修期不是法律明確規(guī)定的概念，所以應(yīng)當(dāng)通過合同來約定其內(nèi)容。免租裝修期較多出現(xiàn)在寫字樓、商鋪?zhàn)赓U當(dāng)中，主要是由于承租人在交房后需要對房屋進(jìn)行裝修，實(shí)際不能辦公、營業(yè)，此種情形下，出租人同意不收取承租人裝修期間的租金。
但依據(jù)慣例，因使用而產(chǎn)生的水費(fèi)、電費(fèi)、電話費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等仍然需要支付。所以，免租裝修期的長短以及各種費(fèi)用的承擔(dān)，必須依據(jù)合同明確約定，而不能想當(dāng)然地理解。
問：家具家電等設(shè)施出現(xiàn)故障，誰來修理？
答：簽訂租賃合同時(shí)，對于家具家電等附屬設(shè)施、設(shè)備的維修義務(wù)應(yīng)當(dāng)有明確約定。一般約定，因自然原因引起的功能減弱和正常使用而產(chǎn)生的損壞，應(yīng)當(dāng)由出租人承擔(dān)維修義務(wù)，并承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用；因承租人不當(dāng)使用造成的損壞，應(yīng)當(dāng)由承租人承擔(dān)維修義務(wù)，并承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用。
問：承租人遲遲不繳納水費(fèi)、電費(fèi)、電話費(fèi)等費(fèi)用，怎么辦？
答：在這種情況下，出租人可以用承租人的押金抵扣。但是，可能會(huì)面臨的問題是，如果押金抵扣完了該如何辦？因此，在合同中應(yīng)當(dāng)約定補(bǔ)足押金的方案，即每次出租人用押金抵扣相關(guān)費(fèi)用后，承租人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)補(bǔ)足押金，如果經(jīng)出租人通知后一定時(shí)間內(nèi)未補(bǔ)足的話，則出租人可以單方解約，并追究承租人相應(yīng)的違約責(zé)任。若合同中有此約定，則可以有效整治承租人 老賴 的行為。
同樣，出租人一直遲遲拖延維修相關(guān)設(shè)施、設(shè)備的情況，也一直是讓承租人頭疼的問題。對此，承租人可以在合同約定，如果出租人拒不維修的，承租人可以代為維修，但費(fèi)用由出租人承擔(dān)，承租人有權(quán)從應(yīng)付租金中等額扣除。
中消協(xié)法律顧問邱寶昌律師提醒市民，租賃房屋簽訂合同時(shí)請盡量使用規(guī)范文本，并警惕免責(zé)條款。市建委提醒大家，對于規(guī)模小、投訴多的中介，一定要提高警惕；而房屋租賃價(jià)格明顯低于當(dāng)?shù)仄胀ㄋ降模M(fèi)者也要留神。此外，合同不規(guī)范極易引來后患，所以消費(fèi)者在簽訂租賃合同之前，一定要對合同的每一個(gè)條款都完全看清楚。 去年12月，通過一家中介公司，盧小姐入租中國音樂學(xué)院對面安翔路上的絲竹園小區(qū)。
案例1 口頭協(xié)議失效被扣違約金
當(dāng)時(shí)，雙方約定承租期為兩個(gè)月。簽訂合同時(shí)，經(jīng)紀(jì)公司職員說，按照公司規(guī)定，合同上最短的承租時(shí)間是一年，不允許只租兩個(gè)月。但假如房客租滿兩個(gè)月后，可以隨時(shí)到公司辦理退房手續(xù)，不扣取任何費(fèi)用。
今年2月底，盧小姐前往公司辦理退房手續(xù)。中介公司卻提出，盧小姐需支付欠下的300多元電話費(fèi)，以及提前退房屬于合同違約，要罰兩個(gè)月的違約金，盧小姐與業(yè)務(wù)人員的口頭協(xié)商的兩月退房屬無效協(xié)議。
提醒：
在與中介公司簽訂合同時(shí)，一定要把自己所能想到的條款都落實(shí)在書面上，杜絕口頭協(xié)議形式。對協(xié)議書中的一些關(guān)鍵條款，有疑問或者含義不清時(shí)，請勿輕信中介人員口頭承諾。如果需要補(bǔ)充一些條款，一定要落實(shí)在文字上，并請其在上面加蓋公司公章，以免發(fā)生爭議時(shí)，公司全部推給個(gè)人。
案例2 不用電話寬帶卻被迫埋單
去年7月，王先生與一房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司簽約，租下了位于西城區(qū)車公莊北里1號樓的一套住房。房屋到期時(shí)間是今年4月12日。 入住后，王先生要求對方把電話和ADSL都停了，自己不需要使用。經(jīng)紀(jì)公司表示，即日起就可以停。但今年4月，王先生退房時(shí)，對方開具的扣款單上，卻被扣下了入住以來每個(gè)月的電話月租費(fèi)和寬帶費(fèi)。同時(shí)，因?yàn)殡娫捑萌瘴慈ソ豢?，號碼已經(jīng)注銷，經(jīng)紀(jì)公司還要求王先生另交200多元的電話初裝費(fèi)。
提醒：
在入住前，詳細(xì)檢查承租房子的所有家具和設(shè)備，盡量等所有問題解決后再入住。在合同中，要詳細(xì)填寫物業(yè)驗(yàn)收單，注明屋內(nèi)各種設(shè)施的品名、品牌、數(shù)量、新舊程度等等，由業(yè)主和中介公司業(yè)務(wù)員共同簽名確認(rèn)后，并加蓋公章，以防物品的毀損、丟失。
同時(shí)，盡量在備注條款中注明雙方的權(quán)利和義務(wù)，一旦物品發(fā)生毀損或爭執(zhí)，應(yīng)明確責(zé)任方的義務(wù)。
