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    租房前 這些問題看仔細(xì)
    發(fā)布時(shí)間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:1,005 ℃

    近期本市房屋租賃市場逐漸回暖,成交量上升,不少讀者來信來電咨詢在租房過程中碰到的各類法律問題。對此,筆者特意采訪了上海中原物業(yè)顧問有限公司高級法務(wù)主任祝滿清,請他就大家關(guān)心的一些問題作解答。 問:在簽訂房屋租賃合同時(shí),簽約人不是產(chǎn)權(quán)人怎么辦? 答:如

    近期本市房屋租賃市場逐漸回暖,成交量上升,不少讀者來信來電咨詢在租房過程中碰到的各類法律問題。對此,筆者特意采訪了上海中原物業(yè)顧問有限公司高級法務(wù)主任祝滿清,請他就大家關(guān)心的一些問題作解答。
    問:在簽訂房屋租賃合同時(shí),簽約人不是產(chǎn)權(quán)人怎么辦?

    答:如果簽訂合同的人不是產(chǎn)權(quán)人,則可能存在代理關(guān)系或者轉(zhuǎn)租關(guān)系。 若存在代理關(guān)系的,則需有產(chǎn)權(quán)人委托簽約人的授權(quán)委托書原件(最好經(jīng)過公證);若存在轉(zhuǎn)租關(guān)系的,則需要產(chǎn)權(quán)人同意轉(zhuǎn)租的書面證明文件原件,并在合同中約定若產(chǎn)權(quán)人同意轉(zhuǎn)租的書面證明文件不真實(shí)時(shí),轉(zhuǎn)租人應(yīng)承擔(dān)何種責(zé)任。另外,還需要注意產(chǎn)權(quán)人為幾人共有,但簽約人僅是其中一人時(shí),則需有未到場的其他產(chǎn)權(quán)人授權(quán)委托書原件或者同意出租證明原件等。如果不是上述情形的,則承租人應(yīng)當(dāng)格外小心,不要冒然簽約,以免上當(dāng)受騙。

    問:如何支付租金和押金?

    答: 付 押 是租賃市場中對租金和押金支付方式的俗稱,比如付三押一,即指租金按三個(gè)月為一期支付,押金數(shù)額為一個(gè)月的租金。具體幾個(gè)月支付一期租金,則由各人自身狀況決定。支付租金,作為承租人主要的義務(wù),在合同中必須明確約定清楚每期租金的支付時(shí)間和方式,以及逾期未支付的違約責(zé)任。此種違約責(zé)任常見的形式為:每逾期一日加收一定比例滯納金,且如果超過一定的合理期限(比如30天),出租人可以單方面解除租賃合同,既有利于保護(hù)出租人的租金收益,又能給承租人合理的寬限期。

    押金在法律上稱為 租賃保證金 ,主要用于抵沖承租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)但未繳付的費(fèi)用。押金應(yīng)支付多少,應(yīng)當(dāng)按照租期長短、裝修程度、家俱家電數(shù)量和價(jià)值等因素來確定。對于出租人而言,押金數(shù)額越高,保障性能越強(qiáng)。但許多人會(huì)把押金誤解成定金,嚴(yán)格來講,兩者屬于完全不同的兩個(gè)概念,只有在合同中有特別約定時(shí),押金才具有定金的擔(dān)保作用。

    需要特別提醒的是,無論支付租金還是押金,若通過銀行劃帳方式支付的,最好直接劃入產(chǎn)權(quán)人名下的帳戶,并留好相關(guān)的劃款憑證,以此進(jìn)一步控制資金風(fēng)險(xiǎn)。

    問:什么是免租裝修期?

    答:免租裝修期不是法律明確規(guī)定的概念,所以應(yīng)當(dāng)通過合同來約定其內(nèi)容。免租裝修期較多出現(xiàn)在寫字樓、商鋪?zhàn)赓U當(dāng)中,主要是由于承租人在交房后需要對房屋進(jìn)行裝修,實(shí)際不能辦公、營業(yè),此種情形下,出租人同意不收取承租人裝修期間的租金。

    但依據(jù)慣例,因使用而產(chǎn)生的水費(fèi)、電費(fèi)、電話費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等仍然需要支付。所以,免租裝修期的長短以及各種費(fèi)用的承擔(dān),必須依據(jù)合同明確約定,而不能想當(dāng)然地理解。

    問:家具家電等設(shè)施出現(xiàn)故障,誰來修理?

    答:簽訂租賃合同時(shí),對于家具家電等附屬設(shè)施、設(shè)備的維修義務(wù)應(yīng)當(dāng)有明確約定。一般約定,因自然原因引起的功能減弱和正常使用而產(chǎn)生的損壞,應(yīng)當(dāng)由出租人承擔(dān)維修義務(wù),并承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用;因承租人不當(dāng)使用造成的損壞,應(yīng)當(dāng)由承租人承擔(dān)維修義務(wù),并承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用。

    問:承租人遲遲不繳納水費(fèi)、電費(fèi)、電話費(fèi)等費(fèi)用,怎么辦?

    答:在這種情況下,出租人可以用承租人的押金抵扣。但是,可能會(huì)面臨的問題是,如果押金抵扣完了該如何辦?因此,在合同中應(yīng)當(dāng)約定補(bǔ)足押金的方案,即每次出租人用押金抵扣相關(guān)費(fèi)用后,承租人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)補(bǔ)足押金,如果經(jīng)出租人通知后一定時(shí)間內(nèi)未補(bǔ)足的話,則出租人可以單方解約,并追究承租人相應(yīng)的違約責(zé)任。若合同中有此約定,則可以有效整治承租人 老賴 的行為。

    同樣,出租人一直遲遲拖延維修相關(guān)設(shè)施、設(shè)備的情況,也一直是讓承租人頭疼的問題。對此,承租人可以在合同約定,如果出租人拒不維修的,承租人可以代為維修,但費(fèi)用由出租人承擔(dān),承租人有權(quán)從應(yīng)付租金中等額扣除。
    中消協(xié)法律顧問邱寶昌律師提醒市民,租賃房屋簽訂合同時(shí)請盡量使用規(guī)范文本,并警惕免責(zé)條款。市建委提醒大家,對于規(guī)模小、投訴多的中介,一定要提高警惕;而房屋租賃價(jià)格明顯低于當(dāng)?shù)仄胀ㄋ降模M(fèi)者也要留神。此外,合同不規(guī)范極易引來后患,所以消費(fèi)者在簽訂租賃合同之前,一定要對合同的每一個(gè)條款都完全看清楚。 去年12月,通過一家中介公司,盧小姐入租中國音樂學(xué)院對面安翔路上的絲竹園小區(qū)。
    案例1 口頭協(xié)議失效被扣違約金

    當(dāng)時(shí),雙方約定承租期為兩個(gè)月。簽訂合同時(shí),經(jīng)紀(jì)公司職員說,按照公司規(guī)定,合同上最短的承租時(shí)間是一年,不允許只租兩個(gè)月。但假如房客租滿兩個(gè)月后,可以隨時(shí)到公司辦理退房手續(xù),不扣取任何費(fèi)用。

    今年2月底,盧小姐前往公司辦理退房手續(xù)。中介公司卻提出,盧小姐需支付欠下的300多元電話費(fèi),以及提前退房屬于合同違約,要罰兩個(gè)月的違約金,盧小姐與業(yè)務(wù)人員的口頭協(xié)商的兩月退房屬無效協(xié)議。

    提醒:

    在與中介公司簽訂合同時(shí),一定要把自己所能想到的條款都落實(shí)在書面上,杜絕口頭協(xié)議形式。對協(xié)議書中的一些關(guān)鍵條款,有疑問或者含義不清時(shí),請勿輕信中介人員口頭承諾。如果需要補(bǔ)充一些條款,一定要落實(shí)在文字上,并請其在上面加蓋公司公章,以免發(fā)生爭議時(shí),公司全部推給個(gè)人。

    案例2 不用電話寬帶卻被迫埋單

    去年7月,王先生與一房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司簽約,租下了位于西城區(qū)車公莊北里1號樓的一套住房。房屋到期時(shí)間是今年4月12日。 入住后,王先生要求對方把電話和ADSL都停了,自己不需要使用。經(jīng)紀(jì)公司表示,即日起就可以停。但今年4月,王先生退房時(shí),對方開具的扣款單上,卻被扣下了入住以來每個(gè)月的電話月租費(fèi)和寬帶費(fèi)。同時(shí),因?yàn)殡娫捑萌瘴慈ソ豢?,號碼已經(jīng)注銷,經(jīng)紀(jì)公司還要求王先生另交200多元的電話初裝費(fèi)。

    提醒:

    在入住前,詳細(xì)檢查承租房子的所有家具和設(shè)備,盡量等所有問題解決后再入住。在合同中,要詳細(xì)填寫物業(yè)驗(yàn)收單,注明屋內(nèi)各種設(shè)施的品名、品牌、數(shù)量、新舊程度等等,由業(yè)主和中介公司業(yè)務(wù)員共同簽名確認(rèn)后,并加蓋公章,以防物品的毀損、丟失。

    同時(shí),盡量在備注條款中注明雙方的權(quán)利和義務(wù),一旦物品發(fā)生毀損或爭執(zhí),應(yīng)明確責(zé)任方的義務(wù)。

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