日前，記者接到一位王女士的電話，她于今年2月份租賃了張某的房屋做生意，雙方簽訂了租賃合同，王女士交納一年的租金1萬元。經營不久，一家銀行突然通知王女士：該房屋產權已歸銀行，并讓王女士限期搬出。王女士遂找房東得知：原來，在她租賃前張某向銀行貸款，已將該
日前，記者接到一位王女士的電話，她于今年2月份租賃了張某的房屋做生意，雙方簽訂了租賃合同，王女士交納一年的租金1萬元。經營不久，一家銀行突然通知王女士：該房屋產權已歸銀行，并讓王女士限期搬出。王女士遂找房東得知：原來，在她租賃前張某向銀行貸款，已將該房辦理了抵押手續。銀行并不知曉該房被出租，后因張某貸款未還，法院將抵押房屋折價歸銀行所有。但王女士自持書面合同和已交租金，拒不搬出該房，銀行便將其起訴至法院。王女士詢問：她是否應該搬出該房，為什么？
律師解答：山東鑫希望律師事務所律師曲江：王女士應搬出該房。該案涉及我國擔保法的法律規定?！稉７ā匪痉ń忉尩?6條規定：抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。第48條規定：抵押人將已出租的財產抵押的，應當書面告知承租人，原租憑合同繼續有效。由此可見，租賃的房屋是“先抵押后租賃”還是“先租賃后抵押”在法律上有很大的區別。
果房屋是“先租賃后抵押”，按照擔保法第48條規定，應當繼續履行原租憑合同，即通常所說的“買賣不破租賃”規則；如果房房屋是“先抵押后租賃”，則按照擔保法的司法解釋規定，租賃合同對抵押權人無約束力，抵押權人可依法主張自已的權利，如果承租人因此遭受經濟損失，可以向出租人追償。
律師提醒廣大市民，在租賃房屋時，最好到房管部門查詢一下所租賃房屋的詳細情況，以免房屋存在他項權利影響自己的合法權益。
