近年來城市建設(shè)發(fā)展迅猛，以商品房為主、配套成熟的大、中型社區(qū)不斷增多，業(yè)主與物業(yè)公司之間因物業(yè)管理而產(chǎn)生的糾紛也越來越多。
從最近受理的二十幾起物業(yè)公司訴業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)的案件看，業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的理由大多都是物業(yè)公司提供的服務(wù)存在瑕疵，其中以屋頂漏水問題未能得到有效解決居多。這種情況下，為數(shù)眾多的業(yè)主通常采取拒交物業(yè)費(fèi)這一方式來對(duì)抗，但物業(yè)公司訴到法院后，卻往往以業(yè)主敗訴而告終。
屋頂漏水的主要原因一般是施工單位的建筑物存在質(zhì)量問題，根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》，在保修期內(nèi)應(yīng)該由開發(fā)商負(fù)責(zé)保修，此時(shí)物業(yè)公司的職責(zé)只是幫助協(xié)調(diào)業(yè)主與開發(fā)商之間的關(guān)系；超過保修期的，因屋頂屬于共用部位，共用部位的維修養(yǎng)護(hù)由物業(yè)公司負(fù)責(zé)并應(yīng)動(dòng)用公共維修資金解決，這一規(guī)定體現(xiàn)在《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》中，且業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)格式合同中都有這項(xiàng)約定。單從字面上理解，或許與大多數(shù)業(yè)主的想法相同，如果屋頂漏水問題不解決就可以拒交物業(yè)費(fèi)，但事實(shí)并非如此。
從合同屬性上來講，物業(yè)服務(wù)合同屬于雙務(wù)合同，業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)所獲取的對(duì)價(jià)是包括小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)、清潔衛(wèi)生、秩序維護(hù)、安全防范、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)及共用部位的維修養(yǎng)護(hù)等等多項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容。業(yè)主的合同抗辯權(quán)權(quán)源也基于此。而物業(yè)公司收取物業(yè)費(fèi)所應(yīng)付出的對(duì)價(jià)則是為業(yè)主提供上述服務(wù)內(nèi)容。業(yè)主往往以拒付物業(yè)費(fèi)來抗辯物業(yè)公司對(duì)共用部位維修不善。但物業(yè)公司獲取物業(yè)費(fèi)所支付的總對(duì)價(jià)內(nèi)容是極為豐富的，共用部位的修繕僅是物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容之一，共用部位維修不繕的履行瑕疵所引起的合同抗辯權(quán)相對(duì)于物業(yè)服務(wù)合同總體上來講是不完整的。因此業(yè)主僅以共用部位維修不善這一履行瑕疵而拒付物業(yè)費(fèi)從法理上來講是行不通的。
當(dāng)然，如果遇到此類問題，一方面物業(yè)公司要擺正自己的位置，提高服務(wù)質(zhì)量，使所提供的服務(wù)符合物業(yè)服務(wù)合同的約定，盡量使業(yè)主滿意、讓業(yè)主放心；另一方面業(yè)主要充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的作用，通過業(yè)主委員會(huì)在選聘、監(jiān)督物業(yè)公司中的職能，來妥善處理好物業(yè)管理糾紛，必要時(shí)還可解聘不合格的物業(yè)公司，此外，業(yè)主還可以通過訴訟途徑要求不盡責(zé)的物業(yè)公司承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，以維護(hù)自己的合法權(quán)益。
